某城镇土地使用和建筑规划管理通则设计案例综述
目录
TOC\o1-3\h\u109381.1土地使用控制 1
256171.2地块使用权出让原则及相应要求 1
77861.3环境容量控制 2
13331.4建筑建造控制 4
298221.5建筑间距 4
194791.6建筑物退让控制 6
255051.7交通指标控制 7
土地使用控制
土地使用控制将规划在建设用地内的各项内容做出了详细的规定。各地块详细的用地性质按照地块指标控制表的规定执行。
各地块土地使用兼容性按照地块适建范围规定表的规定执行。当有工程项目未列入表中时，关丰片区的规划管理部门应该具体核定该项的适建范围。
（1）用地性质是指关丰片区用地按照所担负的不同功能，划分为不同性质的用途类型，如工业、仓储、商业、绿地等。各地块详细用地性质按照地块控制指标表的规定执行。
（2）用地兼容性是指关丰片区用地性质与建筑性质的适建性。本规划将每个地块的用地性质进行了划分，在某些用地性质下，不同于该地块用地性质的建筑才被允许建设；而另一些性质的建筑在特定情况下才被允许建设。这种特性称为用地的兼容性。各地块的用地兼容性按照地块适建范围规定表的规定执行。
（3）用地排斥性是指在某一种用地性质下，一些性质的建筑不允许被建设，称为用地排斥性。各地块的用地排斥性按照地块适建范围规定表的规定执行。
（4）用地界限是用于对相邻地块进行界定的界线。本规划的各地块的用地界线参照地块控制指标图执行。
（5）用地面积又称为建筑基地面积或地块面积。各地块的用地面积见地块指标控制表。
地块使用权出让原则及相应要求
地块出让的使用年限为50-70年，具体由市政府统一规定，使用期限截止后，必须根据国家政策要求支付续金后方可继续使用。
由于编制规划时，出让方对受让方的土地使用要求及用地规模为未知数，由此，实际操作时会涉及土地界线及路网微量调整，但规划要求关丰片区的规划结构不能变，在调整时必须按照以下原则进行：
（1）关丰片区内15m以上（含15m单侧人行道）的道路不得被出让，出让地块界线只能到道路红线，此类道路的建设与维护由市政设施管理部门负责。
（2）在各地块建设时，建设单位和开发商可以根据自己的需要增添必要的支路，但其道路宽度宜小于15m。地块界线可根据出让情况适当灵活机动，对于用地性质相同的地块界线允许缩小、移动或者相邻地块合并出让，但规划要求的各项规定性指标的控制效果不得改动。在相邻地块交界处可根据实际可能性增加支路，增加的道路路宽为4-8m，道路用地面积应从享用该道路的地块中划出，此支路两侧地块靠该道路的建筑必须作相应后退，如增加的支路大致为东西向，则各后退2m以上（如相邻地块为居住用地，则应以满足日照要求为准），如果大致方向为南北向，则各后退3m以上。
环境容量控制
环境容量是为了土地合理开发而做出的控制引导。其控制指标包括：容积率、建筑密度、绿地率等。
容积率：是指某一地块上指定性质建筑面积数值和地块面积的比值。
地块控制指标表中的容积率指标是规划区范围内所有地块建设项目都需要执行的。该容积率为所划地块的最高容积率，任何开发建设不得超过该地块容积率指标要求。当地块开发需要划分为小地块时，应首先保证大地块开发总量不突破本规划指标的情况下再进行分配。
现有建筑的地块容积率已超过规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。
建筑密度：指的是地块用地界限内建筑的基底面积之和与该地块界限内用地面积总和的比值。
除历史保护建筑外建筑基底小于指标中最小面积的不得单独建设：低层居住建筑为500平方米；多层居住建筑、多层非居住建筑为1000平方米；中高层居住建筑为1500平方米；高层居住建筑为2000平方米；高层非居住建筑为3000平方米。
建筑基地面积大于3万平方米的成片开发地区，大专院校、科研院所等综合功能区，应编制修建性详细规划，经批准后作为其占地内建设项目规划许可的依据。成片开发地区的建筑总容量不得超过各地块的容量之和。
建筑密度与地块容积率指标控制表如下：
表STYLEREF1\s15.SEQ表\*ARABIC\s11建筑容积率、建筑密度控制指标表
建筑类别
建筑密度（%）
容积率
住宅建筑
低层（1-3层）
≤40
≤1.1
多层Ⅰ类（4-6层）
≤30
≤1.5
多层Ⅱ类（7-9层）
≤28
≤1.9
高层Ⅰ类（10层以上）
≤20
≤2.6
办公建筑
低、多层
≤40
≤2.2
高层
≤35
≤4.2
商业建筑
低、多层
≤45
≤2.5
高层
≤40
≤4.5
注：综合类建筑按不同性质建筑面积比例折算；
不同类型住宅混合组成的住宅用地控制指标，按不同类型住宅面积所占比例折算；
本表不计入地