三水新城CBD地块研判报告
摘要：
三水新城概况：位于佛山三水核心区域，交通路网较为兴旺，规划区域较广，周边配套欠缺，开展新城需要兴建大量相关配套。
政策环境：
2.1政策方面：行业政策方面,2021年，温总理和各中央部门屡次强调，稳固房地产调控成果，坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康开展;以首次置业为代表的合理购房需求一直受到政府的支持和鼓励保障房政策支持力度增强；财税政策方面，中央已经明确实行稳健的货币政策，并因时因势进行预调微调，要有紧有松，有保有压，并将稳步推进房产税改革试点；金融政策方面：中央各部委通过调整存款准备金率，基准利率等政策以促进金融市场的稳定和房地产市场的良好开展；土地政策方面，国土资源部政策频出，以保持土地市场平稳运行；
2.2经济环境：三水经济现阶段是以工业占主导的的开展模式，靠工业等实业经济带动，第三产业开展较为落后。目前各方面开展势头良好，GDP、人均可支配收入、储蓄情况、三大产业、吸引外资都在稳步健康增长，经济的总体根本面是向上良好。
2.3新城简介：三水新城以建设“产业新城、南国水都、广佛肇绿芯〞为目标，三水区新城建设管理委员会的成立，标志着三水新城建设正式启动。
2.4城市规划：三水新城将功能定位为佛山高新区核心园区RBD，内涵包括三水新城市中心区、区域休闲度假区、区域产业效劳区、区域优质生活区、绿色低碳示范区，形象和景观定位为“南国水都〞，以“一年完成规划、三水完善根底、五年呈现雏形〞为短期目标。
2.5三水商圈分析：三水现阶段已有三水广场商圈和西影两大集中式商圈，未来商业物业将有进一步井喷的趋势，故三水的商业将会面临异常剧烈的竞争，找准差异化定位，将是赢得三水商业的关键！
房地产市场分析
3.1土地市场：2021年班上年三水区成交用地面积为59.76万平米，占全市总量的13.2%，主要成交住宅和工业类用地；区楼面地价为1082元/平米。进入2021年，三水的土地市场不温不火，所有地块几乎均以底价成交。
3.2商品房销售：三水房地产市场近五年价格一直平稳上涨，成交面积那么受政策的影响很大，呈现震荡波动状态，特别是限购之后表现的尤为明显。2021年整个三水市场量价齐跌，表现惨淡。通过微观分析，三水最畅销的户型为90㎡以下单价在4000-6000元/㎡的两到三房。
3.3重点走货工程分析：三水市场是比拟封闭的市场，市场主流走货产品以刚需为主；走货多集中在时代城、颐澳湾、御龙湾、北江明珠这四个工程
3.4产品特征：三水房地产市场开展比拟初级，尤其以刚需产品为主，同质化竞争严重，供货量大，靠主打性价比来实现走货；90㎡以下的两到三房为三水市场最热销产品；各个开展商积极打造产品附加值以提高工程竞争力
3.5客户特征：公务员、企事业单位员工、生意人以及私企业主是最主要的客群，主要来自三水西南街道和周边镇区，多为首次置业者或首改客户。
三水典型工程分析：时代城、颐澳湾、北江明珠、誉龙湾
目标地块定位
5.1工程定位：住宅物业档次定位中端，产品以三房为80-130㎡的三房为主，主力客群来自三水西南以及周边镇区的公务员、企事业单位员工和生意人、私企业主；商业需要高端酒店和写字楼来提高工程的档次，拉升住宅产品价值
5.2价格预测：工程SWOT分析：根据当前周边竞争工程价格比准，工程当前价格水平6600元/㎡左右；未来因各项利好实质性进展有可能实现7000元/㎡的均价。
1.三水新城概况
1.1地理位置
三水新城处于佛山市三水区核心区域，在乐平以南、云东海以东、西南城区以北，远期控制面积到达128平方公里;核心区南起广三高速公路，北至西乐路，东起塘西路，西至云东海大道，总面积约57平方公里；启动区南起桃园路，北至虹岭路，东起塘西路，西至荷花世界，总面积约4.3平方公里。距离三水老城区约5分钟车程。交通路网通达，可快速到达珠三角腹地。
1.2周边配套
三水新城地处三水核心区，处于三水西南、乐平、云东海街道的交界区域，所占区域城市开展落后，大局部土地为农业农地，或是村民居所。现在所具备的的配套极为缺乏。按照三水新城的规划，教育文化、商业、休闲娱乐、交通、医疗等配套远远不能满足新城的开展需要，因而需要三水新城在开展过程合理新建配套设施，以促进城市的协调开展。
1.3交通情况
主要交通干道系统：地块位于三水新城的核心地段，享有畅达的交通网络。
纵向：南丰大道，云东海大道，西二环高速，同福路
横向：张边路，三水二桥，西乐大道
高速/轻轨路网：地块所处的核心区，已开通的有广三高速，广肇高速，珠二环高速，佛山一环，G321,G324国道等以贯穿全境，广佛肇高速，广佛肇轻轨即将开通。能快速连接大佛山五区，1小时到达及珠三角其他城市，交通便捷。
2.1政策环境
2.1.1行业政策
坚决抑制不合理需求，促进