北京地铁大兴线枣园站
工程可行性研究报告
2021年12月
目录
TOC\o1-2\h\z\u一、工程概况 4
1.1工程背景 4
1.2地块位置、素质及现状 4
1.3周边环境 6
1.4市政配套设施 7
1.5宗地分析结论 7
1.6工程获取及合作模式 8
1.7手续办理情况 8
二、市场调查 9
2.1城市经济开展状况 9
2.2北京城市总体规划开展方向 13
2.3北京市房地产市场总体状况 15
2.4北京市土地市场运行情况 17
2.5区域市场分析 19
2.6主要竞争及参考工程 21
2.7物业的平均建筑本钱分析 26
2.8政策因素分析 26
2.9市场调查结论 27
三、开展规划和营销规划 28
3.1根本数据 28
3.2规划的要求与限制 28
3.3开展方案的初步设想 28
3.4方案开展期 29
3.5工程的优劣势分析 30
3.6目标市场确实定和开展定位 30
3.7租售方案 32
3.8主要营销筹划和促销手段 32
四、开发本钱 34
4.1税费标准 34
4.2本钱构成 34
五、财务评价 36
5.1工程销售收入测算 36
5.2工程本钱利润分析 36
5.3财务评价结论 36
六、风险分析与对策 37
6.1规划风险和对策 37
6.2市场风险及对策 37
6.3工程盈亏平衡点分析 37
6.4竞价策略分析 38
七、工程结论 39
7.1工程的优劣势分析 39
7.2根本结论 39
一、工程概况
1.1工程背景
北京市大兴区地铁大兴线枣园站上盖工程,位于大兴新城东片区，地铁大兴线枣园工程周边。工程内含有规划地铁大兴枣园路站出入口四处，是地铁大兴线最为核心的地铁上盖工程之一。工程土地性质为国有建设用地，土地出让方是市国土局,北京市土地整理储藏中心负责本次挂牌出让的组织和实施工作，土地一级开发单位为北京市土地整理储藏中心大兴区分中心。
地铁大兴线枣园站上盖工程用地,共分为三期两批分别出让。其中第一批为一期及三期用地，性质为居住、住宅混合公建、其它类多功能、广场、社会停车场库用地；第二批二期用地性质为居住、居住区配套教育用地。
1.2地块位置、素质及现状
本工程地理位置
本工程
本工程位于大兴区黄村镇，大兴新城核心位置。黄村镇作为大兴区治所在，是北京南部开展的重要节点，现在已经开展成为分布于京开高速为轴心、以西侧黄村为繁华核心的现代化郊区组团。这一组团的开展，随着地铁大兴线2021年的开通，将得到大大的加强。
本工程所在的黄村镇核心位置，北接大兴新城，南连大兴建成区，是未来大兴新城建成后，大兴城区的最核心位置。
宗地东侧隔绿化带毗邻大兴主干道兴华大街，南侧至丽园路，西侧是大兴枣园小区，北侧康庄路已建成尚未通车。
宗地规划指标
土地性质：居住、住宅混合公建及其它类多功能用地
用地面积：299,528平方米
一期、三期用地，220,353平方米；
二期工程用地，79,175平方米；
代征地面积：120,815平方米；
一期、三期用地，106,518平方米；
二期工程用地，14,297平方米；
建设用地面积：178,712平方米
一期、三期用地，113,834平方米；
二期工程用地，64,878平方米；
建筑规模：428,931平方米
一期、三期用地，282,067平方米；
二期工程用地，146,864平方米；
容积率：2.2-3.3；
限高：45-
宗地权属及现状
枣园东里
枣园东里
康庄路
枣园路
丽园路
枣园小区
第
二
期
第
三
期
安置房
第
一
期
本工程是由大兴区分中心负责完成土地一级开发工作，由其负责向竞得人提供六通一平市政条件宗地。
地块目前的情况如下：
工程一期及三期：内有树木及地铁大兴线建设单位及回迁安置房施工单位临建占用的代征地及建设用地共约60000平方米。
其中，地铁大兴线建设单位的临建占用的代征地及建设用地共约35000平方米，大兴区人民政府将于确定竞得人后半年内协调占地单位予以腾退；
安置房施工单位临时设施占用的代征地和建设用地约25000平方米，由大兴分中心负责于2010年3月1日前
工程二期内除树木外场地根本平整。
1.3周边环境
本工程位于大兴区黄村新城，交通便利，周边居住环境非常成熟，且随着大兴新城北区的开展，本工程日益处于大兴卫星城最核心的位置。从周边配套来看，地块的交通、教育和生活设施配套齐全，而水、暖、电等市政配套也多数具