新天名城工程
可行性研究报告
目录
第一局部工程所在片区概况分析………………3-9
1、大亚湾片区概况………1-5
2、大亚湾片区分析………7-9
第二局部工程概况……………10-11
1、工程位置…………………10
2、工程根本数据……………11
第三局部工程S.W.O.T分析…………………13-14
第四局部工程开发的初步方案………………15-17
第五局部工程开发价值评估…………………18-28
第六局部工程方案风险评价…………………29-34
第七局部工程投资风险初步结论……………35
第一局部工程所在片区概况分析
一、大亚湾片区概况
1、概况：
广东省惠州大亚湾是一个美丽迷人的海湾，她濒临南海，与深圳接壤，与香港隔海相望。惠州大亚湾〔国家级〕经济技术开发区于1993年5月经国务院批准成立，面积为9.98平方公里，2006年3月经国务院批准扩大到23.6平方公里。包括经济技术开发区在内的大亚湾规划区于1991年6月由广东省人民政府批准设立，辖陆地面积265平方公里，海域面积1300平方公里。现有人口约12.2万人，其中常住人口7.2万人，流动人口约5万人。
2．片区土地政策及供给特征：
1〕大亚湾片区土地政策：
根据大亚湾管委会惠湾[2007]5号文件显示：2007年2月规划修编和闲置土地清查的范围为：全区整治土地面积36.54平方公里，其中西区上杨4.92平方公里，霞涌大岭1.81平方公里，响水河南部3.87平方公里，中心北区10.65平方公里，占全区整治土地的29.1％，中心南区15.29平方米。
大亚湾区尤其中心区土地大多已出让，均掌控在开发商手中，土地闲置整治未落实之前土地入市时间不确定，工程未来竞争不明朗。
本工程位于大亚湾中心北区土地整治范围内。
2〕片区土地供给特征：
土地性质：石化工业土地占主体，居住用地面积约占23.8％；
居住用地：居住用地地块数量少，但地幅完整，且集中于澳霞大道上。
出让时间：三宗居住用地于2007年1月29日集中挂牌成交。
3．片区各项配套设施现
1〕自然景观
大亚湾海域面积达488平方公里，黄金海岸线达52公里，海水清澈，沙滩绵延曲折，沙质柔软细腻，近海拥有近百个千姿百态的岛屿，呈弯月状分布，被誉为“海上小桂林〞。大自然的鬼斧神工，使大亚湾成为南中国海的一颗璀璨的明珠。著名的景点有东升渔村、大甲岛、穿洲岛、三门岛、熊猫金海岸、清泉寺、三棵树观景台等。
2〕交通路网
公路网：惠澳疏港大道、深汕高速、惠盐高速、广汕高速、广惠高速、惠河高速、东部沿海高速。
铁路网：京九铁路、广梅汕铁路、惠澳铁路、深沪厦铁路。
航空网：深圳宝安机场、惠州平潭机场。
海路〔运〕：惠州港、澳头客运港。
3〕周边环境与配套
大亚湾管委会、相关政府机构、惠州海关、中国银行、建设银行、工商银行等各大银行机构、体育场、假日酒店、中海酒店等。
4．大亚湾规划
1〕规划分区
大亚湾规划区为：东区、西区、中心区、港区等功能规划，分别隶属于霞涌、澳头、西区等街道办。
大亚湾区规划图
2〕开发区优势
大亚湾集中展现了中国沿海地区的综合优势，具有开展成为超大规模经济体和区域经济中心的优良条件。主要表达在：
???地缘优势：位于惠州南部，西接深圳，陆路距香港60公里，海路47海里。
???港口优势：大亚湾海域宽、航道短、淤积少，是不可多得的天然深水避风良港。拥有国家一类对外开放口岸——惠州港。
???配套优势：大亚湾不仅初步形成了比拟齐全的港口、主干道路、供水、供电、通讯等根底设施网络，而且紧邻惠阳区，距惠州和深圳市区仅40公里左右，有城市依托，生活配套便利。
???市场优势：大亚湾地处珠江三角洲，是我国经济最活泼的地区之一，对化工产品需求量极大。
???工程优势：大亚湾大工程相对集中，中海壳牌南海石化、广东LNG惠州电厂、中国海油惠州炼油、比亚迪以及华德石化原油库等一批大工程已先后落户建设。
3〕大亚湾区功能定位与中心区规划：
大亚湾区功能定位：力争通过5～10年时间的努力，奠定将大亚湾建设成为惠州城市南部的滨海新区，南中国海北岸的璀璨明珠的坚实根底。
中心区规划：本工程位于行政商务区，即中心区，总用地面积约22平方公里，以行政、金融、商务、居住为开展方向，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。
二、大亚湾片区分析
〔1〕目前区域经济形势涨势喜人
从惠州市统计局公布的最新统计数据来看，2006年大亚湾和惠阳两区