房屋租赁协议法律风险防范
在现实中,协议双方签署《房屋租赁协议》时关注更多是租金、支付时间等事项,却忽略了部分不常见问题。而正是因为对这些问题约定不明,往往造成租赁纠纷产生
房屋租赁协议是以房屋为租赁物,由享受全部权或经营权出租人将房屋交付承阻人使用、收益,承阻人交付租金,并于协议终止时将租用房屋返还给出租人协议。作为当事人双方就房屋租赁行为所签署明确双方权利义务关系协议,直接影响当事人利益。在现实中,协议双方签署《房屋租赁协议》时关注更多是租金、支付时间等事项,却忽略了部分不常见问题。而正是因为对这些问题约定不明,往往造成租赁纠纷产生。我律师事务所结合多年来办理房屋租赁纠纷案实践,针对部分轻易被当事人忽略,而又可能引发争议问题,提出风险防范方法,期望能为当事人签署房屋租赁协议时提供法律帮助。
一、无效租赁协议及其处理
根据《民法通则》第61条和《协议法》第58条要求,房屋租赁协议确定无效后,其处理上关键是承租方腾退房屋,租赁房屋恢复到签署协议之前状态,承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵顶。承租方实际使用房屋,出租方不返还租金,作为租赁期间出租人不能使用房屋损失。造成协议无效过失方还应该赔偿对方所以所受损失,双方都有过失,应该各自负担对应责任。所以,签署租赁协议前,双方应尽职调查,避免签署无效协议。以下介绍多个常见无效协议。
1、未经完工验收房屋出租,房屋租赁协议无效。
有这么一个案子,某房产企业将大厦出租给某企业,双方约定了租期、租金及违约条款。承租方进入后对大厦进行了装修。多个月后,承租方以《租赁协议》无效为由,起诉至法院,要求房产企业返还其已经收取房租,及该款项同期银行贷款利息,并赔偿其损失。经查,房产企业系大厦建设单位,该大厦还未办理整体验收手续。另外消防支队同意大厦投入使用,但《建筑工程消防验收合格意见书》未签发。法院认为,依据中国《建筑法》要求,工程未经验收或者验收不合格,不得交付使用,所以大厦不含有出租使用条件;房产企业将房屋出租给时,没有办理消防验收手续,承租方对房屋进行装修后,也未办理消防验收手续,依据中国《消防法》要求,消防未经验收或者验收不合格,不得使用,所以房产企业将大厦出租行为,违反了《消防法》要求。依据《协议法》要求,违反法律强制性要求协议无效,双方签署《租赁协议》违反了《建筑法》和《消防法》强制性要求,应认定为无效。
依据中国《协议法若干问题解释》第4条要求,人民法院确定协议效力时,应该以人大及其常委会制订法律和国务院制订行政法规为依据。因为《租赁协议》违反了上述两部法律强制性要求,当然无效。现实中,房屋未经验收或验收不合格就入住情况很多,作为承租方极难查清房屋是否验收合格,所以为避免此种无效协议风险,承租方除尽职调查外,应在签署租赁协议中约定无效协议处理条款,以保护自己一方权益。
2、违章建筑房屋出租,房屋租赁协议无效。
这里定义违章房屋是指未经主管部门许可或不按主管部门许可而私自建筑房屋。违章房屋大致可分为三种情况:一是建造人未正当取得土地使用权即私自建造房屋,这种情况不仅违反了《土地管理法》、《城市房地产管理法》相关要求,而且侵害了她人或国家土地使用权,不能取得建筑物正当全部权;二是已取得土地使用权,但还未取得建筑计划许可证、施工许可证等相关同意文件情况下私自建造房屋。这种情况下,建造人违反了《城镇计划法》、《建筑法》强制性要求,所以该房屋用于出租,则签署租赁协议因违反法律强制性要求而归于无效。即使现实中这两种情况下,建造人可能经过补办相关手续后,还能够取得建筑物正当全部权,但租赁协议双方毕竟要负担无效协议风险;三是违反土地使用权出让协议用途约定,将房屋改变用途出租租赁协议。中国《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇计划法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地用途都有严格要求,实践中违反土地用途约定将房屋改变用途出租大多是将非商业用途房屋作为商业用途房屋出租,以取得较多租金,但国家土地出让金受到损失,并扰乱了房地产市场,这种租赁协议当然认定无效。
依据中国《城市房屋租赁管理措施》第6条要求,“未依法取得房屋全部权证件;属于违法建筑房屋不得出租”。违章房屋建造人不能取得全部权,所以也不能享受正当使用权。违章房屋出租,作为承租一方防范唯一措施就是租赁前认真查看出租人房产证照,没有产权证或与产权证登记不符房屋不能租赁。当然,部分承租人出于其她目明知是违章房屋仍要租赁,应在签署租赁协议中约定无效协议处理条款,或要求出租方提供担保,但这种风险未必能规避。
3、被确定为拆迁