财产和行为税项目八纳税实务8.8契税
05目录CONTENTS0203契税应纳税额的计算契税征收管理01契税的基本要素及税收优惠06
一、契税的基本要素及税收优惠PART01PART02PART03契税是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。
一、契税的基本要素及税收优惠PART01PART02PART03契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。具体包括以下内容。（1）国有土地使用权出让。（2）土地使用权转让。（3）房屋买卖。（4）房屋赠与。（5）房屋互换。除上述情形外，以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当征收契税。土地、房屋典当、分拆（分割）、抵押以及出租等行为，不属于契税的征税范围。1契税的征税范围
一、契税的基本要素及税收优惠PART01PART02PART03【试一试】根据契税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳契税的是（）。A．承包者获得农村集体土地承包经营权B．企业受让土地使用权C．企业将厂房抵押给银行D．个人承租居民住宅参考答案：B
一、契税的基本要素及税收优惠PART01PART02PART03契税的纳税人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属的承受单位和个人。契税由权属的承受人缴纳。“承受”，指以受让、购买、受赠、互换等方式取得土地、房屋权属的行为。2契税的纳税人
一、契税的基本要素及税收优惠PART01PART02PART033契税的税率契税采用比例税率，并实行3%～5%的幅度税率。
一、契税的基本要素及税收优惠PART01PART02PART03（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的，免征契税。（2）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助的，免征契税。（3）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。（4）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属的，免征契税。（5）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的，免征契税。（6）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属的，免征契税。（7）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属和因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属的，省、自治区、直辖市可以决定免征或者减征契税。4契税的税收优惠
二、契税应纳税额的计算PART01PART02PART03（1）土地使用权出让、出售，房屋买卖，以成交价格作为计税依据。（2）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。（3）土地使用权互换、房屋互换，以所互换的土地使用权、房屋价格的差额作为计税依据。计税依据只考虑其价格的差额，互换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税；互换价格相等的，免征契税。（4）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时应补交的契税，以补交的土地使用权出让费用或土地收益作为计税依据。1计税依据
二、契税应纳税额的计算PART01PART02PART03契税应纳税额依照省、自治区、直辖市人民政府确定的适用税率和税法规定的计税依据计算征收。其计算公式为应纳税额=计税依据×适用税率2应纳税额的计算
二、契税应纳税额的计算PART01PART02PART03【例8-12】林某有面积140平方米的住房一套，价值96万元。黄某有面积120平方米的住房一套，价值72万元。两人进行房屋互换，差价部分黄某以现金补偿林某。已知：契税适用税率为3%，林某和黄某用来互换的住房均免征增值税。要求：计算黄某应缴纳的契税税额。解析：土地使用权互换、房屋互换，计税依据为所互换土地使用权、房屋的“价格差额”；互换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税。黄某应缴纳契税税额=（96-72）×3%=0.72（万元）2应纳税额的计算
三、契税征收管理PART01PART02PART031契税的纳税义务发生时间契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。
三、契税征收管理PART01PART02PART032契税的纳税期限纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
三、契税征收管理PART01P