财产和行为税项目八纳税实务8.7土地增值税
05目录CONTENTS0203土地增值税应纳税额的计算土地增值税征收管理01土地增值税的基本要素及税收优惠06
一、土地增值税的基本要素及税收优惠PART01PART02PART03土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称“转让房地产”）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
一、土地增值税的基本要素及税收优惠PART01PART02PART03凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为，都属于土地增值税的征税范围。（1）征税范围的一般规定。①土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税。②土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其附着物产权的行为征税。③土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。1土地增值税的征税范围
一、土地增值税的基本要素及税收优惠PART01PART02PART03（2）征税范围的特殊规定。①以房地产进行投资、联营，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。②房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税。③房地产的互换，属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。④合作建房。对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；但建成后转让的，应征收土地增值税。⑤房地产的出租，不属于土地增值税的征税范围。1土地增值税的征税范围
一、土地增值税的基本要素及税收优惠PART01PART02PART03⑥房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否发生转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵押而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。⑦房地产的代建行为，不在土地增值税征税范围内。⑧房地产的重新评估，不属于土地增值税征税范围。⑨土地使用者处置土地使用权，应当依照税法规定缴纳增值税、土地增值税和契税等。1土地增值税的征税范围
一、土地增值税的基本要素及税收优惠PART01PART02PART03转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。2土地增值税的纳税人
一、土地增值税的基本要素及税收优惠PART01PART02PART03【试一试】下列单位和个人中，不属于土地增值税纳税人的是（）。A．以房抵债的甲食品公司 B．转让土地使用权的自然人王某C．出租写字楼的乙房地产开发公司 D．转让国有土地使用权的丙民办学校参考答案：C
一、土地增值税的基本要素及税收优惠PART01PART02PART033土地增值税的税率土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。土地增值税四级超率累进税率如表8-9所示。表8-9? 土地增值税四级超率累进税率级数增值额与扣除项目金额的比例税率速算扣除系数1不超过50%的部分30%02超过50%～100%的部分40%5%3超过100%～200%的部分50%15%4超过200%的部分60%35%?
一、土地增值税的基本要素及税收优惠PART01PART02PART03（1）建造普通标准住宅的税收优惠。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。（2）国家征用、收回的房地产的税收优惠。因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。（3）企事业单位、社会团体以及其他经济组织转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。（4）个人转让房地产的税收优惠。自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。4土地增值税的税收优惠
二、土地增值税应纳税额的计算PART01PART02PART03土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，计算公式为增值额=转让房地产所取得的应税收入-法定扣除项目金额（1）转让房地产所取得的应税收入的确定。纳税人转让房地产取得的不含增值税的收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。从收入形式上看，包括货币收入、实物收入和其他收入。1计税依据
二、土地增值税应纳税额的计算PART01P