中信新城韶山路东、西地块
可行性研究报告
湖南省中信城市广场投资
二00九年十二月
目录
总论
〔一〕工程名称
〔二〕工程概况
〔三〕建设单位根本情况
〔四〕可行性研究依据及范围
〔五〕工程主要技术经济指标
〔六〕结论
市场分析
〔一〕长沙市房地产市场现状
〔二〕工程所在板块〔南城板块〕市场分析
工程建设内容及规模
〔一〕建设内容
〔二〕建设规模
工程位置及区位条件
〔一〕区域位置
〔二〕自然条件
〔三〕地形条件
工程定位及规划
〔一〕工程SWOT分析
〔二〕工程市场定位
〔三〕目标顾客群定位
〔四〕产品定位
开发模式与进度方案
投资估算与资金筹措
〔一〕工程投资估算
〔二〕资金筹措
经济评价及财务分析
〔一〕工程财务评价
〔二〕财务盈利能力分析
〔三〕风险及敏感性因素分析
工程可行性研究结论
第一章总论
一、建设单位及工程名称
湖南省中信城市广场投资，中信新城韶山南路东、西地块，目前工程暂命名数码港。
二、工程概况
本工程位于韶山南路〔中意路〕和书院南路交汇处，天心环保工业园内，北距省政府及天心区政府新址约5公里。城市主干道韶山南路和书院南路横穿本地块，芙蓉南路近在咫尺，105、134、802等多路公交线路到达本工程地块，交通十分便捷。
工程总占地面积约488亩，总建筑面积约470017平方米。其中东地块位于天心区大托镇先锋村，东临韶山南路、南临新路村、西邻新路村、北临规划道路，占地面积约251亩，容积率为1.6，用地性质为商业、住宅，规划总建筑面积250451平方米。西地块位于天心区大托镇新路村，东临新路村和湖南共立房地产开发、南临新路村、西临韶山南路、北邻超世实业公司，占地面积约237亩，规划容积率为1.4，用地性质为住宅，规划总建筑面积219566平方米。
西地块东地块
西地块
东地块
[工程地理位置图]
三、建设单位根本情况
工程的建设单位为湖南省中信城市广场投资，该工程公司是湖南省中信控股有限的全资子公司，湖南控股注册资本1亿元。中信地产拟在长沙投资56亿元建设的长沙中信新城，旨在打造覆盖长株潭融城区域2000万核心消费者的现代化标志性建筑群和代表长沙形象的城市名片，该工程为中信新城的核心工程。
四、可行性研究依据及范围
1、编制依据
〔1〕长沙市相关的各种政策法规、文件
〔2〕国家建设部关于工业建筑与民用建筑可行性研究深度
〔3〕?中华人民共和国城市房地产管理法?
〔4〕?城市商品房预售管理方法?
〔5〕长沙市总体规划〔2003—2021〕
〔6〕建设单位提供的各种资料
〔7〕有关专业的国家设计标准
2、可行性研究范围
本研究以建设单位提供的根底资料和国家的有关法令、政策、规程、标准等为根底，对该工程的内、外部条件、建设投资以及经济效益等进行研究。
五、工程主要技术经济指标
1、主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
总占地面积
亩
约691
〔1〕
西地块
亩
251亩
〔2〕
东地块
亩
237亩
2
总建筑面积
M2
470017
3
小高层住宅建筑面积
M2
331917
4
商业建筑面积
M2
64600
5
地下室建筑面积
M2
63000
6
学校
M2
9300
7
会所
M2
1200
8
综合容积率
--
1.5
9
绿化率
--
≥40%
10
停车位
个
约1800
2、工程损益表
序号
费用名称
金额
一
销售收入
182612
二
总投资
123547
三
营业税及附加
10044
四
土地增值税
7294
五
利润总额
41728
六
所得税
10432
七
净利润
31296
八
投资利润率
25.33%
六、结论
1、工程符合国家政策
工程可改善城市环境，提升土地现有价值，促进区域经济及城市建设开展。
2、工程符合城市开展总体规划
符合长沙“拓南兴北〞的城市开展战略，促进长株潭一体化进程，改善城市景观，不断提高区域经济辐射能力。
3、工程定位符合区域开展
本工程集“住宅、商业〞为一体，可满足城市开展、市民生活等多层面需求。
4、本工程经济效益显著
从工程损益表可看出，本工程经济效益和社会效益十分显著。
因此工程是可行的。
第二章市场分析
一、工程所属区位分析
本工程位于湖南天心区环保工业园，隶属于长沙天心区。
天心区地处长沙中南部，雄踞长沙、株洲、湘潭三市“融城〞的桥头堡，是湖南省会南大门，辖9街1镇，66个社区居委会，12个村委会，面积102平方公里〔含水面30平方公里〕，人口约50万。
〔一〕区位优势
省政府的南迁和长沙大道的通车，使天心区在长株潭的核心区位和长沙市的战略区位优势更趋明显。交通优势明显，芙蓉南路气势如虹，架起长、株、潭三市通衢大道；京广铁路和107国道穿城而过；湘江倚区北上汇入洞庭；城区距黄花国际机场仅