目录
第一局部工程现况
第二局部工程定位、包装建议
第三局部物业建议
第四局部营销策略
营销策略
营销导向
出售所必备条件检测
定价局部
别墅定价
付款方式建议
第五局部公关活动
客户指引
销售推广活动策略
第六局部宣传推广
宣传推广主线
广告诉求点
媒体选择
宣传推广行为
第七局部销售活动跟进
开售时机
人员组织安排
开售必备条件
第一局部工程概述
位置：深圳市盐田区沙头角梧桐路1968号，位于梧桐山国家森林公园南麓
总占地面积：89349平方米〔分三期开展〕
工程开展：第一期，翠林别墅为东南亚风情的23栋独立别墅及小型会所
第二期，12栋13层小高层公寓，大型会所、商业/文化中心及幼儿园
第三期，13栋5层复式花园洋房及4栋32层高层公寓
新世界倚山花园之翠林别墅〔第一期〕
建筑面积：约7500平方米〔第一期别墅〕
户型面积：A1型别墅265平方米地库152平方米A2型别墅267平方米地库152平方米
B1型别墅337平方米
B2型别墅339平方米
C型别墅511平方米
交通网络：距罗湖区约13公里，25-30分钟车程。沿东部沿海公路可通往盐田港及大、小梅沙海滨度假区；也可通过惠盐高速公路到达惠阳。
周边设施：盐田区人民医院
海山公园
梧桐山国家森林公园
大、小梅沙海滨度假区及海鲜食街等
规划特色：规划以悠闲度假为主，
配套设施：第一期别墅区设有小型会所及园林，会所内有餐厅、多用途房、健身房、花园式户外游泳池及按摩池
第二期小高层区内有大型会所及园林，会所内有标准泳池、按摩/香薰室、健身房、桑拿、各类球场及餐厅等
第三期设有商业/文化中心，包括音乐/创意学校、保健中心、超市/美市中心及国际幼儿园
小区设有住户专线巴士往来深圳市区及中港两地；光纤宽频网、一卡通及配套的智能化住宅设备
第二局部工程定位、包装
工程分析〔S.W.O.T.〕
优势因素〔Strength.〕
开展商为香港上市公司，实力雄厚，有丰富的地产开发经验
地处人流密度较低的区域，较银湖别墅区具有更高私密性；
背靠梧桐山森林公园，绿树成荫，景色宜人
小区规划完善，悠闲的园林环境，能轻易的让客户溶入到大自然中去；无论一期还是整体规划都充分的考虑到业主多方面的需求。
独特的建筑风格，由国际著名度假酒店园林设计师BILLBENSLEY巧妙地将多种热带植物与亚洲文化有机的结合在一起，创造出别具异国风情的园林。
买家获赠价值￥30万的惠阳棕榈岛高尔夫球会会籍
劣势因素(Weakness)
工程所在区域尚未形成浓厚的住宅社区气氛，更不要说别墅社区气氛；该区域不是客户心目中的理想居住地段，让别墅客户接受该地区就更具有难度。所以，在推广宣传方面要花更多功夫，不能单靠已有的工程优势。
新世界公司的实力很雄厚，有丰富的地产开发经验，社会群众根本都知道，但目前市场上有多个以新世界为名头的楼盘，包括新世界豪园〔南山区别墅工程〕、新世界山月居〔福田区小高层、高层工程〕、新世界荔园阁〔福田区梅林高层工程〕，这几个工程宅某种程度上对新世界翠林别墅的推广造成了反面影响，推广宣传工作需要花费更多的心思、精力及费用。
梧桐山收费隧道的存在对本工程的销售速度有相当的阻碍，虽然市政府决定将隧道收费先降低三成〔由小车来回最低消费￥20降至￥14〕，但翠林别墅的目标客户群未必会在乎隧道收费的多少，但会在客户的心理造成一道心理障碍，过隧道就不是很方便，家人的日常生活会很不方便。
小区周边环境不是很理想，别墅的正前方是梧桐山宾馆，遮挡了别墅的南面景观，无法让客户对翠林别墅一见钟情，只能通过独特的包装来转移客户的注意力。
翠林别墅是新世界倚山花园的第一期，已经是现楼，估计2001年6月就可以入伙；第二期12栋13层小高层公寓，大型会所、商业/文化中心及幼儿园于2001年2月才开始开工，加上第三期13栋5层复式花园洋房及4栋32层高层公寓彻底完工估计还需要一年半至两年的时间，虽然一期与二、三期有私家路、围墙分割，这只是区域的分割，不能分隔声音、粉尘，二、三期施工会对追求安逸生活、享受生活得翠林别墅业主造成骚扰。这也会影响客户购置时下决定的信心。
翠林别墅背靠梧桐山，在某种意义上可以说是处于梧桐山森林公园，业主可以享受无尽的绿意，尽享清新的空气，但但凡具有两面性，保安问题同时随着幽静的环境出现，因为客户层对保安也是有相当的要求。
翠林别墅的配套设计有一