2021年
苏州土地市场研究报告
营销部前期部2021.1.18
目录
TOC\o1-3\h\z\u一、2021年苏州土地市场综述 1
〔一〕土地成交“先抑后扬〞态势明显 1
〔二〕地王复苏，品牌开发商加快掠地 2
〔三〕新辉、津西博远、龙记入驻，外地房企搅局苏州土地市场 3
〔四〕“当年拿地当年开工〞，苏州10余家房企抢跑2021 4
二、2021年苏州土地市场成交总量及结构分析 5
〔一〕2021年纯住宅用地出让总量分析 7
〔二〕2021年商服用地出让总量分析 7
〔三〕2021年商住混合用地出让总量分析 8
三、2021年苏州土地成交区域分析 8
〔一〕园区土地成交分析 9
〔二〕高新区土地成交分析 9
〔三〕姑苏区土地成交分析 10
〔四〕吴中区土地成交分析 10
〔五〕相城区土地成交分析 11
四、2021年重点地块分析 11
〔一〕园区重点地块分析 11
〔二〕姑苏区重点地块分析 13
〔三〕吴中区重点地块分析 18
五、土地市场成交总结 21
附件1：2021年苏州土地成交明细 23
附件2：2021年1月15日苏州土地成交明细 44
2021年苏州土地市场研究报告
一、2021年苏州土地市场综述
〔一〕土地成交“先抑后扬〞态势明显
相较于2021年而言，2021年苏州土地市场显然“降温〞不少。而这一态势，在2021年上半年表现得尤为明显。据统计，2021年上半年共进行了9场土拍，仅出让27宗地块，最终成交25宗，合计成交土地面积为83.85万平方，同比降幅到达78.74%。与此同时，在上半年成交的众多地块不仅面积普遍较小，而且成交单价不高，商品房用地更是处于“冰封〞状态。
然而，耐人寻味的是，在商品房用地遇冷的同时，保障性住宅用地却遭遇房企争抢。上半年所推出的10宗保障性住房建设用地均遭遇竞价，包括新型建材、中惠房产等品牌房企均参与抢地。而对于住宅用地，仅有朗诗以总价32997万元〔楼面价仅2209.8元/平米，综合容积率1.33〕购置了青剑湖版块3宗用地，成为难得一见的亮点。
2021年土地市场的“解冻〞始于下半年的首场土拍。7月4日，苏州年中大型土拍共推出30宗地块，尽管仅有5宗地块出现溢价，但是包括新城、招商、鑫苑、天地源、斜港置业等品牌房企同台飙价的场面，使得土拍现场迅速升温。
随后，品牌房企抢地大战正式拉开帷幕。9月27日，金九首场土拍，招商地产豪掷6.9亿元进驻木渎，吴中地产以2.36亿元再夺桃花源宅地。12月份，苏州土地市场更是迎来了土地出让的高潮。据统计，该月共有3场土拍共34宗地块出让。在12月6日的土拍上，新辉置业〔方兴地产，中化旗下公司〕以23.2亿元夺得姑苏区地块，成为2021年苏州总价“地王〞。与此同时，中海以19.9元挺进姑苏区，此次土拍共吸金57.9亿。
紧接着，万科、天地源、世茂、朗诗、尼盛置业、金科、绿地等品牌房企先后夺地。在12月11日的园区土拍上甚至出现了万科和天地源两大巨头250轮厮杀的精彩场面。年末的最后一场大型土拍上更是成功出让25宗地块，吸金88亿元。至此，2021年苏州土地市场热闹收场。
〔二〕地王复苏，品牌开发商加快掠地
2021年，土地集中度进一步加强，从成交数据看出，大局部成交土地集中在少数大牌房企手中，其中，仅中海地产在苏州的土地储藏就超过了58万方。
面对土地市场的逐渐升温，苏州“地王〞也被唤醒。据悉，一场原定于6月12日下午举行的苏州市区2021第3号国有建设用地拍卖会因无公司参与竞拍而取消，然而，这场土拍却无意中产生了这一年度的单价地王。苏地2021-G-11号地块被苏州瑞嘉商业开展以89996.7万元的底价拿下，而其成交楼面价却高达14778元/平米〔沧浪区南环东路北、南园路西；南面正对苏州汽车南站〕。这宗地块虽然是商务金融用地，但还是引起业内一阵唏嘘。
值得一提的是，作为2021年年度的成交总金额“地王〞，苏地2021-G-98号地块在楼面单价的排行榜中也紧随11号地块其后。232000万元的成交总金额和8990元/平米的楼面价，苏地2021-G-98号地块将自己推到了苏州“地王〞的鼎峰。而这个地王产生的背后，一个区域正强势“崛起〞。
2012年9月1日，苏州正式宣告行政区划调整，金阊、平江、沧浪三区合并为姑苏区。随后，在开发商的大肆炒作之下，这个区域身价倍增。在2021年土地成交总金额排行榜中，姑苏区豪夺6个席位。
中海地产豪掷54.47亿元连夺4块优质土地〔由于沟通到位、策略得当，中海拿的这四块地根本上都是以底价成交〕，万科集