德思勤房地产参谋
谨呈：武汉华侨城实业开展
武汉华侨城工程市场调查报告
武汉德思勤房地产投资咨询
2021年3月
前言
一、报告说明
承蒙信任，我司于2021年2月开展华侨城工程市场调查工作，经过20多天的认真整理分析，现特向贵司提交?武汉华侨城工程市场调查报告?，本报告所有结论的判断依据为现有市场条件〔城市空间开展趋势、市场供求关系、地块条件等〕、国内外案例借鉴参考、本公司专家组整体评审。
下一阶段的工作重点为工程整体定位及物业开展建议局部。
我们衷心地希望能够与华侨城精诚合作，为武汉华侨城工程的成功操作竭尽全力，为贵司的开展壮大奉献力量，同时也希望双方合作愉快。
目录
武汉华侨城工程市调总结
第一局部：整体环境分析
一、宏观环境分析
1、经济背景分析
2、政策背景分析
二、中观环境分析
1、武汉概况
2、武汉经济
3、武汉规划
4、武汉人文生态
第二局部：武汉房地产市场分析
一、武汉房地产市场总体分析
1、开发投资分析
2、土地市场分析
3、商品房市场分析
二、重点区域市场分析
1、开发投资分析
2、土地市场分析
3、商品房市场分析
三、房地产高端市场分析
1、高端房地产的历史概况
2、高端房地产市场的供需现状
3、高端房地产市场的溢价趋势
四、重点个案分析
第三局部：客户调查分析：
一、客户高端访谈
二、问卷调查
第四局部：附录
附录一：重点工程的根底统计
附录二：国内经典案例分析
武汉华侨城工程市场调研总结：
一、整体环境局部的总结：
1、宏观层面：
国内经济面整体向好，房地产政策趋紧，预计主要政策的调整方向为：
土地政策方面：增加土地供给，加大闲置土地处置力度，打击囤地。
房地产政策方面：加快保障性住房供地速度和建设规模。
财政金融政策方面：严格收紧二套房贷，首付比例差异化调整。
2、中观层面：
武汉先天的地理位置、人文底蕴、资源优势给城市及房地产的开展提供了根底也带来了机遇。
武汉作为中部的“龙头老大〞，整体经济有很好的产业支撑，运行良好，开展迅速，给房地产带来了较多的置业人口和购置力。
整个城市的规划，进入大都市的形成时机，城市根底建设投资将飞速增长，城市公共配套也将日趋完善，给房地产的开展带来了长期利好。
二、武汉房地产市场局部的总结：
1、武汉房地产市场整体总结：
从开发投资的角度来看：
2021年下半年开始是武汉市房地产市场明显回暖，房价的不断上涨带动了投资增长。1～12月份增幅达41%，累计完成投资625.2亿元。开发商对后市充满信心。
房地产开发投资总额不断攀升，由于城市根底建设投入的相对加大，房地产开发投资占固定资产投资比例从2004年开始呈逐年下降的趋势，但仍占有其总量的四分之一，在国民经济中的地位仍然十分重要。
从土地市场的角度来看：
09年土地供给总量及成交总量创造历史最顶峰。武汉市住宅用地供给比例大幅上升。武汉市中心城区住宅用地占地面积近7521亩，超出2007年的住宅用地约700亩。
09年土地成交主要集中在2-3环，而3环外土地成交也显著增加，武昌、洪山区土地成交量最大，汉口区域平均容积率偏高，近郊板块成为土地市场热点。
09年武汉市成交土地楼面地价2028元/平米比2021年下降5.14%。武汉市2-3环间和3环外土地成交价格提升较大，分别为1719元/平米和1733元/平米。中心城区的楼面地价根本在2000-3000元/平米的范围，与07年、08年相比有所下降。
从商品房市场来看：
2021年武汉商品住宅〔除经济适用房〕供求比为0.7：1，从08年的供过于求〔2.69：1〕到09年的明显的供不应求，供求形势发生了重大的逆转。
供给面积段中90-120的面积为市场供给的主力。2021年供给量在面积段上的变化较小，120平米以上产品供给占比根本未变。
2007-2021年成交量走势显示“V〞字型，08年谷底后反弹，09年成交量到达991万方〔不包括经济适用房〕，到达历史高点。2021年武汉住宅市场成交的主力仍然是80-100平方米的二房和110-140平方米的三房。分户型面积段来看，2021年一房成交量约占3.6%，二房约占32%，三房约占45%，四房约占19%，与08年相比，一房、二房占比下降，而三房、四房占比上升明显，说明改善性需求放量明显。
商品房价格
2、重点区域的市场分析的总结：
武昌区和洪山区全年供不应求，供求比分别为---和2：5
09年全年武昌区供给量为69万方，其中中南中北和积玉桥板块为供给主要来源。且整体供给中中高档楼盘比例占主力。09年洪山区供给量仅为40万方，在售工程相对较零散，跨度较大，供给多集中在南湖板块。
09年武昌区在面积段产品成交中，80至100平米的产品依旧为市场最受欢送型产品，而130至140平米面积段的产品因为拥有水岸星城、融侨