6房地产项目开发主要程序及前期工作与建设管理6.1房地产开发的主要程序与阶段6.1.1建立开发程序的原因房地产开发的程序从大的方面可分为四个阶段1．可行性研究与决策阶段2．前期工作阶段3．建设阶段4．租售阶段6.1.2房地产项目开发的主要程序6房地产项目开发主要程序及前期工作与建设管理6.2前期工作阶段的主要内容6.2.1前期工作基本程序1．前期研究与立项2．规划审批程序（1）选址定点审批（2）建设用地规划许可证审批（3）规划设计条件审批（4）设计方案审批（5）建设工程规划许可证审批3．土地获得程序4．筹集开发资金5．其他工作6.2.2土地使用权的获得1．有关土地政策制度（1）中国现行土地所有制（2）土地使用权出让和划拨1）土地使用权出让2）土地使用权划拨（3）农地征收与国有土地上房屋征收（4）土地储备（5）国有建设用地使用权（国有土地使用权）的招拍挂2．土地使用权获得的方式（1）土地使用权出让1）招标出让国有土地使用权2）拍卖出让国有土地使用权3）挂牌出让国有土地使用权4）协议出让国有土地使用权（2）土地使用权划拨（3）土地使用权转让1）以出让方式获得土地使用权的转让2）以划拨方式获得土地使用权的转让（4）集体经营性建设用地（5）其他方式3．房地产开发用地的选择房地产开发用地的选择实质上属于房地产开发过程中可行性研究与决策阶段的工作，但在时间上与前期工作阶段交叉。开发用地的选择主要包括两方面的工作：一是投资区域的确定二是在投资区域内选择和确定开发地段地点。6.3建设管理6.3.1质量管理1．质量管理概述质量管理是指为确保项目的质量特性满足要求而进行的计划、组织、指挥、协调和控制等活动。组织应根据需求制定项目质量管理和质量管理绩效考核制度，配备质量管理资源。项目质量管理应坚持缺陷预防的原则，按照策划、实施、检查、处置的循环方式进行系统运作。项目管理机构应通过对人员、机具、材料、方法、环境要素的全过程管理，确保工程质量满足质量标准和相关方要求。2、质量管理主要程序（1）确定质量计划（2）实施质量控制（3）开展质量检查与处置（4）落实质量改进6.3.2进度管理1．进度管理概述进度管理是指为实现项目的进度目标而进行的计划、组织、指挥、协调和控制等活动。组织应建立项目进度管理制度，明确进度管理程序，规定进度管理职责及工作要求。2.进度计划3.进度控制4.进度变更管理6.3.3成本管理1．成本管理概述成本管理是指为实现项目成本目标而进行的预测、计划、控制、核算、分析和考核活动。组织应建立项目全面成本管理制度，明确职责分工和业务关系，把管理目标分解到各项技术和管理过程。组织管理层应负责项目成本管理的决策，确定项目的成本控制重点、难点，确定项目成本目标，并对项目管理机构进行过程和结果的考核。项目管理机构应负责项目成本管理，遵守组织管理层的决策，实现项目管理的成本目标。2.成本计划3.成本控制4.成本核算5.成本分析6.成本考核6.3.4合同管理1．合同管理概述合同管理是指对项目合同的编制、订立、履行、变更、索赔、争议处理和终止等管理活动。组织应建立项目合同管理制度，明确合同管理责任，设立专门机构或人员负责合同管理工作。同时，组织应配备符合要求的项目合同管理人员，实施合同的策划和编制活动，规范项目合同管理的实施程序和控制要求，确保合同订立和履行过程的合规性。严禁通过违法发包、转包、违法分包、挂靠方式订立和实施建设工程合同。2.合同管理主要程序（1）合同评审（2）合同订立（3）合同实施计划（4）合同实施控制（5）合同管理总结6.3.5安全生产管理1．安全生产管理概述安全生产管理是指为使项目实施人员和相关人员规避伤害及影响健康的风险而进行的计划、组织、指挥、协调和控制等活动。组织应建立安全生产管理制度，坚持以人为本、预防为主，确保项目处于本质安全状态。同时，根据有关要求确定安全生产管理方针和目标，建立项目安全生产责任制度，健全职业健康安全管理体系，改善安全生产条件，实施安全生产标准化建设。2.安全生产管理计划3.安全生产管理实施与检查4.安全生产应急响应与事故处理5.安全生产管理评价6.3.6收尾管理1．收尾管理概述收尾管理是指对项目的收尾、试运行、竣工结算、竣工决算、回访保修、项目总结等进行的计划、组织、协调和控制等活动。组织应建立项目收尾管理制度，明确项目收尾管理的职责和工作