自有资金按规定不得低于总投资的20%，在调控时期提高到35%，可以通过公司及项目的多种运作筹集。预售收入用于投资的部分（对于销售项目）主要来源于投资回收和未分配利润，或者说主要来源于可投入的预售收入，即销售收入减去销售税金及附加、土地增值税、企业所得税、公益金、法定盈余公积金、应付利润等。借贷资金则是根据国家及银行相关规定进行。需要说明的是，项目可投入的预售收入，可以用来进行再投资，也可以用来进行借款的还本付息，但是，项目当年用于还本付息和再投资之和，不能超过项目当年的可投入的预售收入。5.5.4房地产项目还本付息1．项目还本付息的资金来源2．计算方法（1）有效利率（2）每期应计利息计算公式每期应计利息的近似计算公式为：每期应计利息=（期初借款本息累计+本期借款÷2）×利率（3）等额还本付息方式（4）等额还本，利息照付的方式3．项目还本付息表（1）格式（见教材）（2）指标项目还本付息表的指标主要包括借款偿还期、利息备付率、偿债备付率等。（3）分析5.6房地产项目财务评价5.6.1房地产项目财务评价概述1．房地产项目财务评价的含义2．房地产项目财务评价的基本原理3．房地产项目财务评价的体系（1）基本财务报表（2）财务评价指标（3）基本参数5房地产项目可行性研究5.6.2静态盈利分析1．损益表概念2．损益表格式（见教材）3.静态盈利分析①总投资利润率②总投资利税率③总资本金利润率④总资本金净利润率⑤投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率⑥静态投资回收期5.6.3动态盈利分析1．财务现金流量表的概念财务现金流量表是反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，用以计算各项评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析的财务报表。（1）全部投资现金流量表（2）资本金现金流量表（3）投资者各方现金流量表2．财务现金流量表的形式（见教材）3．编制现金流量表应注意问题4．动态盈利分析动态盈利分析是指用考虑了资金时间价值的动态评价指标评价项目整个寿命期内总的盈利能力。根据房地产项目研究阶段、研究深度以及项目类型的不同，动态盈利分析可以通过基本报表，有选择的计算下列评价指标，并根据判断准则进行财务可行性的评价。（1）财务净现值（FNPV）（2）财务内部收益率（FIRR）（3）财务净现值率（FNPVR）（4）动态投资回收期（）5.6.4清偿能力分析1．资产负债表概念2．资产负债表的格式3．清偿能力分析在前面还本付息表中，介绍了相关清偿能力分析。下面主要就资产负债表的内容进行清偿能力分析。（1）项目长期偿债能力分析①资产负债率②负债经营率③资本负债率（2）项目短期偿债能力分析①流动比率②速动比率5.6.5资金平衡分析1．资金来源与运用表概念2．资金来源与运用表的格式3．资金平衡分析资金平衡分析主要是考察房地产项目开发经营期间的资金平衡状况。在进行资金平衡分析时，作为房地产项目开发经营的必要条件是：各期累计盈余资金不应出现负值。5房地产项目可行性研究5.7房地产项目不确定性分析1.概念：盈亏平衡分析是测算一个或多个不确定性因素变化时，项目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度。2.盈亏平衡分析分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。3.线性盈亏平衡分析5.7.1盈亏平衡分析线性盈亏平衡分析图线性盈亏平衡分析的基本公式是：年销售收入：R=P×Q年总成本费用：C=F＋V×Q年利润：B=R－C=（P－V）Q－F上式中，R为年销售收入，C为年总成本，F为固定成本（在一定范围内不随产量的变化而变化的费用），V为变动成本（随产量的增减按比例增减的费用），Q为产销量（这里产量=销量）。盈亏平衡产量：盈亏平衡价格：盈亏平衡单位产品变动成本：4.房地产开发项目通常可进行盈亏平衡分析的因素包括：（1）最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率（2）最高土地取得价格（3）最高工程费用5.盈亏平衡分析的优缺点：优点：简单明了，能够估计项目对市场变化情况的适应能力，度量项目风险的大小。缺点：①不能指出产生项目风险的根源；②属于一种静态分析，没有考虑资金的时间价值因素；③建立在一些理想的基本假设条件基础上。5.7