3房地产市场3.1房地产市场基本认识3.1.1房地产市场概念1．市场概念实际上，市场是社会生产分工和商品交换的产物，通常包括两重含义：一是指买卖双方交易的场所，二是指交易活动发生的过程及系统。综合来看，市场是全社会商品交易活动及各种交换关系的总和。市场可以是有形的，如购物商场等；市场也可以是无形的，如电子商务市场等。作为一个市场，其框架结构通常由三方面组成：一是进行交换的对象，即市场客体；二是进行交换的个人或组织，即市场主体；三是进行交换的环境，即市场环境。2．房地产市场概念广义的房地产市场指房地产交易中一切经济关系的总和，狭义的房地产市场可以指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所。3.1.2房地产市场类型1．按照用途划分房地产市场按用途可以分为住宅市场、工业厂房及仓储市场、写字楼市场、商场及店铺市场、特殊用途房地产市场及土地市场等。每一类又可以进一步细分，如住宅市场可以细分为普通住宅市场、高级公寓市场、别墅市场等。2．按照市场层次（或存量增量）划分房地产市场按照层次可以分为：房地产一级市场，即土地使用权出让市场；房地产二级市场，即土地转让、新建商品房租售及抵押等的市场；房地产三级市场，主要指存量房地产交易市场。有时还提到房地产四级市场，主要指房地产相关的证券、保险等市场。按照增量存量的方式，还可以将土地市场分为：土地一级市场，即土地使用权出让市场；土地二级市场，即土地使用权转让市场。需要注意的是，住房或房屋市场的细分不应与房地产市场的细分混淆。住房或房屋市场分为：一级房屋（住房）市场，主要指增量市场或一手房市场；二级房屋（住房）市场，主要指存量市场或二手房市场。存量市场与增量市场具有互动关系，存量市场活跃，有利于促进增量市场的发展。3．按照交易形式划分4．按照影响范围（区域范围）划分5．按照购买者目的划分6．其他划分方式3房地产市场3.2房地产市场的特征3.2.1房地产市场的系统性和开放性对于一个完全竞争市场，必须同时具备四个条件：第一，市场上有足够多的生产者和消费者。这样，单个生产者或消费者对市场价格难以形成大的影响，市场价格由众多生产者和消费者共同行为决定。第二，市场上产品是同质的。也就是对消费者来说，所有生产者的产品可以相互完全替代。第三，资源完全自由流动。即资源可以自由进出，不存在任何障碍，不存在行业堡垒。第四，市场信息是完全畅通的。3.2.2房地产市场的不完全竞争性3.2.3房地产市场的地区性3.2.4房地产市场的供求特殊性在供应方面表现为：供应的房地产产品具有不可移动性、独一无二性，是非标准化的，导致房地产市场成为一个产品差异化的市场；供应的房地产产品在短期内很难有大幅度的增减，导致房地产市场成为一个供应缺乏弹性的市场；供应的房地产产品由于土地的有限性、不可再生性、固定性及投资巨大性，导致房地产市场成为一个具有相当垄断性的市场。在需求方面表现为：需求具有广泛性；需求具有稳定性；需求具有多样性。3.2.5房地产市场的交易特殊性一是房地产市场交易是房地产权益的交易。二是房地产市场交易是需要专业服务的交易。三是房地产市场交易是一般人非经常参与的交易。四是房地产市场交易是耗时的交易五是房地产市场交易往往需要金融机构的信贷支持。3.2.6房地产市场发展的阶段性3.2.7房地产市场的政策法规影响性3.2.8房地产市场的其他特征3房地产市场3.3房地产市场的规律3.3.1房地产市场需求与供应1．房地产市场的需求（1）概念房地产市场需求是房地产市场上所有消费者在某一特定时期内和每一价格水平下，愿意并且能够购买的某种（或各类）房地产或劳务的数量。（2）影响因素房地产市场的需求由多种因素决定，一般情况下，一种房地产需求量的主要影响因素有：消费者偏好、消费者收入水平、该种房地产的价格水平、相关房地产的价格水平、消费者对未来的预期等。（3）需求曲线，表现某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。简化图（4）需求函数D=f(x1,x2,x3,…,xn)2．房地产市场的供给（1）概念房地产市场供给是房地产市场上所有开发商和拥有者（卖者）在某一特定时期内和每一价格水平下，愿意并且能够出售的某种（或各类）房地产或劳务的数量。（2）影响因素房地产市场的供给由多种因素决定，一般情况下，一种房地产供给量的主要影响因素有：该种房地产的价格水平、相关房地产的价格水平、该种房地产的开发成本、该种房地产的开发技术水平