2房地产投资2.1投资概述2.1.1投资基本概念通常，投资可分为广义投资和狭义投资。广义的投资指人们的一种有目的的经济行为，即投资者为了获取未来收益而垫付货币或其他资源于某项事业的经济活动；而狭义的投资是指投入到再生产的基本单位，即建设项目中的资金额。本章讨论广义的投资。一般地，二者的区别是：投资注重长期的时间介入，强调理性分析和评估，包含合理的风险和收益；投机则注重短期的时间介入，欠缺理性分析评价，凭直觉或非正规渠道信息作判断，带有冒险性质，包含非正常风险和收益。在某些情况下，投资与投机很难严格区分。注意其他方面2.1.2投资与投机2.1.3我国投资体制改革与发展2房地产投资2.2房地产投资基本概念2.2.1房地产投资含义房地产投资（realestateinvestment）是指法人或自然人等投资主体，直接或间接地投入资金用于房地产开发、经营、管理和服务的行为。1．房地产直接投资1）房地产开发投资2）房地产置业投资2.2.2房地产投资形式2．房地产间接投资房地产间接投资是指投资者不需要直接参与房地产经营管理具体工作，而将资金投入与房地产相关的证券金融市场的行为。1）购买房地产企业股票或债券2）购买房地产投资信托公司的股份3）购买住房抵押支持证券2房地产投资2.3房地产投资的特征2.3.1房地产投资的收入能力1．房地产投资收入数量2．房地产投资收入质量3．房地产投资收入持久性2.3.2房地产投资的风险2.3.3房地产投资的安全性2.3.4房地产投资的流动性2.3.5房地产投资的市场性2.3.6房地产投资的财务杠杆利益2.3.7房地产投资的税收受益2.3.8房地产投资的其他特征2房地产投资2.4房地产投资风险与风险管理2.4.1房地产投资的风险1．风险的定义在经济学上，风险可以定义为：风险是指特定条件下与特定时期内，某一事件的实际结果偏离预期结果的程度。当实际情况与预期的情况不一致，就意味着风险的产生，并且这种不一致的可能性有多大，可以用概率等表示。2．房地产投资风险的定义根据风险的含义，房地产投资风险可以定义为房地产投资效果的实际值偏离期望值的程度。3．房地产投资风险的种类（1）按投资者对风险的可控性，可将风险分为：1）系统风险房地产投资的系统风险是指对房地产投资市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法控制的风险。只要投资者进入房地产投资市场，就存在这样的风险。对此，投资者只能加强调研，及早识别，采取规避等措施，予以防范。系统风险主要包括：政治风险、政策风险、利率风险、通货膨胀风险、市场供求风险、市场周期风险、变现风险、或然损失风险及其他等。2）个别风险房地产投资的个别风险是指对房地产投资市场内个别投资项目产生影响，投资者可以控制的风险。对此，投资者应采取措施，进行控制与防范。个别风险主要包括：收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险等。（2）按投资实施的阶段，可将风险可分为：1）投资前期风险2）开发建设风险3）经营风险4）管理风险2.4.2房地产投资风险的管理1．房地产投资风险管理的概念房地产投资风险管理是指对房地产投资风险进行识别、衡量、分析，并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。2．房地产投资风险的识别1）风险意识2）风险识别的内容3）风险识别的原则①全面的原则②综合的原则③量力而行原则④其他原则3．房地产投资风险的衡量与分析4．房地产投资风险的处置1）房地产投资风险的回避2）房地产投资风险的转移①保险转移②契约合同转移③财务责任转移3）房地产投资风险的控制①决策控制②市场导向控制③投资组合控制项目类型分布组合时间分布组合地区分布组合