房地产策划与开发（2025）教材
复习思考题解答
2025年
1房地产导论
1.房地产的定义是什么？应如何理解？对地上定着物进行解释。
答：房地产的定义为：可开发的土地及地上建筑物、构筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。需要注意的是，在物质存在形态方面，对房地产的定义应细致理解，即房地产不仅指土地、房屋，还有附着于土地、房屋的附属设施、设备等，如水电、卫生、通风、电梯等设施和物质；因此，从物质实体角度，房地产可以理解为可开发的土地、建筑物（含附属设施设备）及其他地上定着物。同时，房地产是物质实体、权益、区位的统一。
当以前是动产的物体被附着在土地或建筑物上，而其目的是变成不动产（房地产）的一部分，这种动产则被称为地上定着物或固定附着物。其与土地、建筑物不能分离，分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，如埋设在地下的管线、设施；或虽然可以分离，但分离不经济，如种植在地上的树木、花草等。
2.房地产的特性有哪些？
答：房地产的特性包括：①不可移动；②独一无二；③价值较大；④相互影响；⑤易受限制；⑥用途多样；⑦寿命长久，房地产除具有上述主要特性外，还具有一些其他特性，如供给有限、流动性差等。
3.简述房地产开发的概念与特性。
房地产开发是指按照国土空间规划和社会经济发展的要求，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设的行为。通常，广义的房地产开发活动还包括转让房地产开发项目或者销售、出租商品房及售后服务等。
房地产开发具有如下特性：①具有较高的收益水平；②投资量大；③投资周转慢；④市场具有地区性；⑤需求具有稳定性；⑥开发过程涉及面广、综合性强；⑦具有较高风险性等。
4.试述房地产业的含义、特征、在我国现行国家标准《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017）中的门类及其所包括的主要类别。
答：房地产业是进行房地产投融资、开发、经营、管理、服务的行业，是现代国民经济中的一个重要行业，属第三产业。
房地产业具有基础性、先导性、带动性、风险性、受约束性、地域性、周期性等特征，已经成为国民经济的支柱产业。
我国现行国家标准《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017）中将房地产业列为第K门类，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营、其他房地产业五个类别。
5.房地产行业的主要活动包括哪些？
答：房地产行业的主要活动包括：①房地产开发；②房地产置业投资与经营；③房地产交易，即房地产转让、房地产抵押、房地产租赁、房地产中介及其他；④物业管理；⑤不动产登记等行政管理。
2房地产投资
1.房地产投资的含义是什么？房地产直接投资与间接投资各指什么？
答：房地产投资是指法人或自然人等投资主体，直接或间接地投入资金用于房地产开发、经营、管理和服务的行为。
房地产直接投资是指投资者直接进行房地产开发或购买房地产，并实施有关管理工作的投资。具体包括房地产开发投资和房地产置业投资。房地产间接投资是指投资者不需要直接参与房地产经营管理具体工作，而将资金投入与房地产相关的证券金融市场的行为。
2.房地产间接投资具体包括哪些方式？
答：房地产间接投资具体包括购买房地产企业股票或债券、购买房地产投资信托公司的股份及购买住房抵押支持证券等。
3.房地产投资的特征有哪些？
答：房地产投资的特征主要包括（题目中可以仅要求指出四个主要特征）：
①房地产投资的收入能力，包括三个方面：房地产投资收入数量是较高的；房地产投资收入质量具有一定稳定性，但是在市场环境、宏观环境及政治政局等突变情况下，房地产投资收入的稳定性较差；房地产投资收入持久性一般较好或很好。
②房地产投资，不论是开发投资，还是置业投资，都具有较高风险。
③房地产投资具有较高安全性，但是，这种投资的安全性在社会经济政治环境变化较大时显得相当脆弱。
④房地产投资的流动性较差。
⑤房地产投资的市场性较差。
⑥利用财务杠杆效应提高股权投资的报酬率是房地产投资的重要特征之一。
⑦房地产投资通常具有税收受益。
房地产投资还具有一些其他特征，如投资数量巨大、投资回收期较长，以及投资具有增值能力可以抵消通货膨胀影响等。
4.什么是房地产投资的系统风险和个别风险？并分别进行举例说明。
答：房地产投资的系统风险是指对房地产投资市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法控制的风险。系统风险主要包括：政治风险、政策风险、利率风险、通货膨胀风险、市场供求风险、市场周期风险、变现风险、或然损失风险及其他等。
房地产投资的个别风险是指对房地产投资市场内个别投资项目产生影响，投资者可以控制的风险。个别风险主要包括：收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险等。
5.房地产投资风险管理的含义是什么？对房地产投资风险应如