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目 录
TOC\o1-3\h\z\u1、公司概况：专注房产交易及服务 6
国内最大的房产交易及服务平台 6
同股不同权架构，核心管理层掌握近半数投票权 7
“一体三翼”战略，从交易走向居住 8
2、房地产经纪业务：一超多强的大市场 10
存量房：26年行业规模1900亿，换手率提升驱动增长 10
新房：千亿级市场，规模相对稳定 12
竞争格局：一超多强，整体相对分散 13
3、家装业务：空间广阔，极度分散 14
万亿家装市场，竞争高度分散 14
行业特征：产业链冗长，家装企业盈利性弱 15
4、核心看点：流程再造与标准化能力 17
贝壳如何重塑房产经纪行业？ 17
真房源：建立“楼盘字典”，确保房源真实性 17
ACN网络：推动信息共享与经纪人合作 18
技术驱动：数字化转型，优化流程及用户体验 20
财务视角：盈利具备弹性 20
贝壳如何做好家装家居业务？ 24
策略：融合流量优势与科技能力，打造第二曲线 24
财务视角：收入快速扩张，盈利提升空间足 26
贝壳的新探索：房屋租赁与住宅开发 27
房屋租赁：“省心租”为核心 27
住宅开发：大数据+AI探索C2M房地产开发新模式 29
5、盈利预测 30
关键假设及盈利预测 30
相对估值 33
绝对估值 33
估值结论与投资评级 35
股价驱动因素 35
6、风险分析 35
证券研究报告敬请参阅最后一页特别声明图目录
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图1：贝壳平台架构 6
图2：贝壳发展历程 7
图3：贝壳GTV及增速（亿元） 9
图4：贝壳各业务GTV占比 9
图5：贝壳营收及增速（亿元） 10
图6：贝壳各业务收入占比 10
图7：全国二手住宅成交面积情况 10
图8：全国新建商品住宅成交面积情况 10
图9：2023年30个重点城市二手房成交面积超新房（亿平米） 11
图10：2023年10个重点城市二手房成交面积占比已超50% 11
图11：中美房屋换手率对比（2021年） 11
图12：上海的房龄结构比全国明显更旧（2020年） 11
图13：美国住宅购买途径结构（2001-2023年） 12
图14：我国二手房中介渗透率和佣金率情况 12
图15：我国新房中介渗透率和佣金率情况 13
图16：我国房产经纪行业竞争格局（2021年） 14
图17：我国家装家居市场规模及住房装修单价情况 15
图18：家装行业竞争格局高度分散 15
图19：消费者装修方式选择 15
图20：不同线级城市消费者装修方式选择 15
图21：家装家居行业交付复杂 16
图22：装修中消费者遇到的主要问题 16
图23：消费者家装家居信息获取渠道 17
图24：高获客成本使得家装企业销售费用率普遍较高（2021年） 17
图25：“楼盘字典”覆盖房屋数量情况 18
图26：“楼盘字典”采用7级门址系统确定每一套房的地理位置 18
图27：ACN网络将二手房交易拆分为十个环节 19
图28：贝壳VR看房观看量及观看时长 20
图29：贝壳研发费用情况 20
图30：贝壳存量房业务收入 21
图31：贝壳存量房收入来自链家佣金及贝联经纪人 21
图32：贝壳平台门店及经纪人数量 21
图33：贝壳存量房业务佣金率 21
图34：贝壳存量房交易额及其市占率（万亿元） 21
图35：贝壳存量房业务贡献利润率 22
图36：贝壳存量房业务收入与贡献利润率整体正相关 22
图37：贝壳存量房利润比收入弹性更大 22
图38：贝壳新房业务收入情况 23
图39：贝壳新房业务交易额主要由贝联经纪人贡献 23
证券研究报告敬请参阅最后一页特别声明图40：贝壳新房业务贡献利润率 23
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图41：贝壳新房交易额及其市占率（万亿元） 23
图42：贝壳新房佣金率逐步提升至3%以上 24
图43：上海链家门店更新为带有“圣都整装”的门头 25
图44：链家门店签约中心内展示圣都品牌介绍 25
图45：被窝整装“十心实意”安心服务承诺升级2.0 26
图46：贝刻智慧工地实现工期管理 26
图47：贝刻智慧工地实现施工料管理 26
图48：贝壳家装家居业务收入情况 27
图49：贝壳家装家居业务贡献利润率 27
图50：贝壳“省心租”七大升级服务 28
图51：贝壳房屋租赁业务收入情况 28
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