绿城·温州峰汇工程前期运作投资可行性报告
目录
第一局部工程总论
第二局部工程市场投资环境和市场研究
第三局部工程地块SWOT分析与应用
第四局部工程定位及工程评估
第五局部户型进行评价与选择
第六局部工程的价格定位
第七局部工程建成后的社会效益分析
第八局部投资估算及资金筹措方案
第九局部综合评价及建议
第一局部工程总论
一、工程建设大体的概况
〔一〕开发建设工程前言
江南区是批发市场与南宁市物流基地接壤之处，南宁南站是西南最大的铁路货运编组站，是西南地区货物进出口的集散地，邕江大桥、桃源大桥、北大桥、凌铁大桥、白沙大桥、永和大桥、青川大桥的贯穿，直接拉近了江南与东南西北的距离；而我们的工程定位直接成为一个桥梁性连接作用之一，同时工程将打造大市场，大趋势目标，为南宁市、江南区树立一个标志性的商业地产雄风目标。
〔二〕建设工程根本概况
〔1〕工程名称：绿城·温州峰会〔暂定〕
〔2〕建设地点：南宁市江南区福建路
〔3〕开发单位：广西中天鸿安投资管理
〔三〕工程建设规模与内容
表：1-1-1【工程主要技术经济指标】
内容
指标
内容
指标
建设地点
规划总用地面积
实际用地面积
总建筑面积
122355㎡
建筑占地面积
综合容积率
5．0
建筑密度
45．4
绿地率
35．5
住宅面积
37804㎡
商业面积
29959.68㎡
公寓面积
27236.32㎡
居住总户数
二、工程可行性研究结论
〔一〕房地产市场预测
08年由于市场低迷，南宁商品房销售量出现较大幅度的萎缩，市场呈现了明显的供过于求状况，当年住宅新增供给量与住宅销售量之比为1.4：1.0，在经济形势逆转和市场销量下降的大背景下，南宁房地产企业放慢了开发速度，推迟了入市节奏，导致了09年1－2月新增供给量同比、环比均出现了大幅下降，在住宅销量上升下，住宅销售量比新增供给量多出36.41万㎡,市场的存量消化特征明显，这也将成为2021年南宁楼市的主要特征。
考虑到的市场需求短期内难以恢复，09年南宁普通住宅的新开工面积与竣工面积将保持在较低的水平，南宁普通住宅新增供给也难以实现较大的增长，按照1-2月份的趋势，甚至可能出现负增长，而市场成交在促销和政策利好刺激下那么可能保持平稳增长，市场供过于求的状况可能缓解。存量去化的市场特征也决定了住宅价格将维持在现有水平上震荡并在存量大局部去化后缓慢上行。
〔二〕工程建设开工进度
工程方案于2021年10月份底开工建设，于2021年交付使用。
〔三〕投资估算和资金筹措
〔1〕投资估算
表1-1-2【工程总投资估算表】
序号
工程
数量
金额(元)
备注
A1
工程取得证费
79，200，000
A2
前期工程规费
15，884，733.5
A3
营销费用
10,371,715.12
A4
前期根底设施费
6,510,000
A5
工程造价费
269，324，259.2
A6
税费
25，772，216.58
合计
407，062，924.4
〔2〕资金筹措
表1-1-3【工程资金筹措表】
序号
筹措资金来源
筹措资金数额(万元)
筹措资金比例(%)
1
自有资金
300，000，000
2
银行贷款
3
销售回款
4
工程总投资
407，062，924.4
〔四〕工程财务和经济评价
表1-1-4【财务经济评价表】
序号
财务与经济评价指标
数值〔万元、%〕
1
工程总投资
407，062，924.4
2
税后财务净现值
144，214，435．6
〔五〕工程销售模式与合作方式
工程采用反租式销售与一次性销售。
〔六〕工程综合评价结论
工程综合评价结论：本工程具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本工程可行。
第二局部市场投资环境和市场研究
一、本市城市概况
〔一〕本市根本概况
新中国建立后，南宁城市人口迅速增加。1949—2005年，南宁中心城区人口由9万多人增加到160万人左右。1949年，南宁城市人口9万多人。2005年，包括新划入的良庆区、邕宁区大沙田、蒲庙在内，建成区常住人口约160万人。五十多年来，南宁城市人口增长了约17倍，平均每年增加约2.7万人。
另外可供参考的资料是，2005年6月底，全市常住人口685.02万人，其中市区常住人口275.62万人；全市户籍人口650.19万人，其中市区户籍人口243.75万人。2005年末，全市户籍人口659.54万人，比上年增加10.69万人，增长1.65%；其中市区户籍人口249.67万人，增加5.72万人，增长2.34%。其中值得注意的是，2005年仅仅半年时间，全市户籍人口就增加了9.3