房地产行业服务化的研究——基于演化理论
1房地产行业企业服务化的演进阶段
因为不同的专家学者对于服务化的定义有不一样的理解，但是本文选取沿用时间跨度较长和广度较深的Vandermerwe和Rada服务化理论及其衍生理论为探究基础理论
以Vandermerwe和Rada等学者的三阶段理论为类比
根据Vandermerwe和Rada的服务化的定义，目前已有不少的房地产行业企业从建筑物提供商向建筑物——服务包提供商转变。这种演变主要经历了下面三个阶段：
第一阶段：房地产行业企业仅仅提供建筑物。传统的房地产行业企业把注意力集中在不停地参与工程建设和修建建筑物。尽管这一思路并没有错，因为工程建设是房地产行业企业的利润主要来源，同时也适应当时市场和消费者的需求。
第二阶段：房地产行业企业提供建筑物和附加服务。典型的企业能提供的附加服务是售后服务，但是对于房地产行业企业而言，传统意义上的常规售后服务是很少见到的。一般概念里，这种服务的提供商是物业公司，往往与房地产行业企业是分离的，
第三阶段：房地产行业企业提供建筑物——服务包。在这一阶段，房地产行业企业提供的不仅是交付前工程的建筑，还包括交付后建筑物的日常维护和消费者基于建筑物基础上的需求满足。简而言之，就是建筑企业和物业公司的结合。在我国房地产行业企业中，绿地集团在2010年全资成立上海绿地物业服务有限公司，是以绿地集团开发的城市综合体、超高层建筑、超甲级写字楼、购物中心、公寓为主的专业物业公司。这种包含建筑物交付前交付后的服务模式，极大地提升了企业核心竞争力。
不难看出，房地产行业企业服务化是一个过程，是一个服务的地位在建筑企业的全部产出中越来越重要的过程，其最终目标是将建筑企业转变为服务企业。当然，这只是一个理想化的目标，能够达到这种地步的建筑企业目前仅仅是少数。就目前大多数的企业而言，只要在服务化演进阶段中前进一步，就意味着服务化战略已经实现。
2房地产行业企业服务化的障碍分析
价值链各环节之间的关系会在一定程度上阻碍业务服务化战略的实施。这些障碍包括各环节之间的利益冲突、消费者对服务化的接受程度等。
价值链中企业环节的利益冲突是企业服务化战略的重要障碍。房地产行业企业服务化转型可能会代替原本合作企业的作用，导致原本服务企业利益受损。可行的方案可能是企业的并购或者让提供服务的各个企业共同分享利润。
由于目前房地产行业企业服务化还处于初级阶段，消费者对于服务化的认可度还不高，企业前期投入的成本过大和资金压力过大也会阻碍服务化战略的实行。
2.1生产和经营成本障碍
Mathieu指出，实行业务服务化战略会产生竞争成本。房地产行业企业要为消费者提供服务，意味着它要为消费者提供新的价值。服务把房地产行业带入新的竞争领域——服务领域。为了在新的竞争环境中生存，房地产行业企业必须建立自己的竞争优势。这样，产生竞争是不可避免的。
2.2组织对变化的抵制
组织内部对于企业服务化转型的抵制是服务化战略的重要障碍。Mathieu给出解释，服务化战略的出现、采纳和实施会给某些组织带来威胁，也会给其他组织带来机遇。当组织感受到服务化战略对它的权威、资源等产生改变时，它就会反对服务化战略。因此，研究实施服务化战略的过程就是一种政治过程，这种政治过程产生了政治成本。换一句话来说，组织为有效地实施服务化战略可能遇到反对者的抵抗，不得不应付这种冲突。
另外，服务化还给企业高层管理者和决策者带来前所未有的挑战，如何将服务化融入到企业的整体战略中是一个必须解决的问题。一些高层决策者会根据企业的特点和自身需求与风险的比较来决定企业是否需要采取服务化战略。
2.3房地产行业企业管理者认识不足，观念落后
对于房地产行业有一些管理层来说，企业服务化还没有真正被当做一个重要产业来看待，在认识上依然是看重建筑工程的产出产品，轻视了服务，把服务业当做公益性、福利性事业。这直接导致了一些房地产行业企业对服务化的投入研发过少，更多是依赖政府的投入，缺乏自我发展机制，影响了服务业在房地产行业中大发展。
2.4房地产行业企业产业化程度低
经过改革，企业中的“大而全”、“小而全”的现象有所减少，但是并没有彻底铲除，甚至相当严重。大量的服务性劳动还没有从家庭和企业中分离出来，尤其是房地产行业企业内部的生产服务，仍由企业自身承担，使得服务化在房地产行业企业中的发展又到了一定的制约。
2.5房地产行业的价值产业链上存在相关的阻碍
首先，由于服务化通常降低了物品的销售数量。其次，顾客难以接受服务化产品是最经常提到的障碍之一。有些顾客愿意租赁房屋，而有些顾客希望购买房屋。为了使顾客能够接受服务化产品，企业需要提供更富吸引力的解决方案，或者提供至少与建筑相当的功能。再次，许多顾客不了解生命周期各阶段的成本，因此不愿意接受服务化产品。
2.