第一章物业经营管理概述
掌握：物业经营管理的内涵，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系
熟悉：物业经营管理中的战略性工作内容和常规工作内容
了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系
第一节物业经营管理的概念
一、物业经营管理的内涵
物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理(PropertyManagement)、设施管理(FacilitiesManagement)、房地产资产管理(RealEstateAssetsManagement)、房地产组合投资管理(RealEstatePortfolioManagement)的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理效劳。
二、物业经营管理活动的管理对象
管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户(又称租客、承租人)使用，可获得经常性租金收益.
(一)写字楼分为甲、乙、丙三个等级。
写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的效劳、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。
(二)零售商业物业：1．区域购物中心；2．市级购物中心；3．地区购物商场；4．居住区商场；5．邻里效劳性商店；6．特色商店
(三)出租型别墅或公寓
(四)工业物业
(五)酒店和休闲娱乐设施
三、物业经营管理效劳的目标
物业经营管理效劳的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的根底上，保持和提高物业的市场价值以及未来开展潜力。
四、物业经营管理企业：划分为管理型、专业型和综合型三种。
第二节物业经营管理的层次与工作内容
一、物业经营管理的层次：1．物业管理或设施管理；2．房地产资产管理；3．房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
二、物业经营管理不同层次之间的关系
三、物业经营管理中的战略性工作
(一)确定战略
(二)确定标准：投资标准包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化。
(三)构建信息根底
(四)决策分析
(五)进行资产组合：“不要把鸡蛋放在同一个篮子里。〞
四、物业经营管理的常规工作
(一)常规工作内容概述
(二)现金流和本钱管理
1．支出的分配
当投资者将物业出租的时候，他们希望让租户在租金之外承当尽可能多的费用。这不仅可以降低各种管理本钱，还可以降低各种风险和不确定性带来的意外本钱。
但把所有的本钱负担都转移给租户既不现实，也不明智。特别是在以下三种情况下，一般不会采用这种方式：
(1)对用于出租的住宅，一些法律要求使得物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资。
(2)由于短期的商业租户会尽量减少对物业的投入，业主一般更希望签署一次性包含全部内容的租约，将预期收费纳入租约中。
(3)租户可能对物业的建筑或者某一局部表示不满意，这时为了留住租户，业主不得不降低条件，允许租户承当较低的维修责任，而由他自己负担大局部。
2．费用和本钱
3．租金
4．效劳费
(1)目的
(2)本钱分摊
(三)日常维修和维护
(四)未来维修和维护
(五)设施设备管理
(六)物业保险管理
第二章：房地产投资及其区位选择
掌握：房地产投资及其特性、房地产投资直接投资与间接投资的区别与联系
熟悉：房地产投资的形式与利弊，房地产投资的风险的种类，房地产区位的内容
了解：不同类型的房地产投资工程对区位的特殊要求
第一节：房地产投资
一、房地产投资的概念：是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
二、房地产投资的形式：1．直接投资〔开发投资、置业投资〕；2．间接投资〔债券、股票、信托基金(REITs)〕。
(一)房地产直接投资：开发投资、置业投资
(二)房地产间接投资：
1．房地产企业债券和股票投资
2．投资于房地产投资信托基金优点：第一，收益相对稳定；第二，流动性较好，容易转换为现金。
按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。
3．购置住房抵押支持证券
三、房地产投资的特性
(一)位置固定性或不可移动性
(二)寿命周期长
(三)适应性
(四)各异性
(五)政策影响性
(六)专业管理依赖性
(七)相互影响性
四、房地产投资的利弊
1．房地产投资之利：(1)相对较高的收益水平。(2)能够得到税收方面的好处。(3)易于获得金融机构的支持。(4)能抵消通货