2、SWOT分析产品定位方法（1）方法要义通过SWOT分析，策划房地产项目产品差异化价值凸现的产品定位方法。也就是运用SWOT分析方法，通过外部环境分析，辨识项目的市场机会与威胁，以及通过内部环境分析辨识项目的竞争优势和劣势，然后制定凸现产品差异化价值的策略的产品定位方法。（2）方法步骤■构建SWOT分析矩阵(参见第三讲中的SWOT分析）■制定产品价值凸现策略①最小与最小策略（WT策略）即考虑劣势因素和威胁因素，谋划使这些因素影响都趋于最小的对策。②最小与最大策略（WO策略）即考虑劣势因素和机会因素，谋划使劣势趋于最小，使机会趋于最大的对策。③最大与最小策略（ST策略）即考虑优势因素和威胁因素，谋划使机会趋于最大，使威胁趋于最小的对策。④最大与最大策略（SO策略）即考虑优势因素和机会因素，谋划使这些因素影响都趋于最大的对策【案例】某一房地产项目的SWOT策略分析■外部环境价值点（机会分析）◆优越的地理位置。◆临近交通干道，具有良好的昭示性。◆周边有大型商业和超市，生活配套方便。◆闹中取静，环境相对幽静。■建筑本身弱势点（劣势分析）◆1997年烂尾楼，在居民心目中印象低下。◆户型设计陈旧，并有很多不完善的地方。◆户型配比中，对于场地价值点的挖掘不充分。◆按原设计，容积率高，无环境。■项目WO对策◆利用地理位置和本身的昭示性，对建筑外立面进行渲染，以其亮丽的色彩达到告知目的和体现档次。◆完善建筑本身细节，增加凸窗，对阳台栏板、建筑顶部、构件装饰等丰富效果。◆在最大限度保持原设计和成本控制的前提下，调配户型比例，使得环境优势价值最大化。四、房地产定价方法与策略1、房地产项目定价方法（1）成本加成定价法这种定价方法是在单位开发成本的基础上，确定房地产单位价格的方法，其定价公式如下：房地产单价＝[单位开发成本×（1＋成本加成率）]÷（1－销售税费率）一般而言，加成率与商品需求弹性有关，需求弹性大，则加成率较低，以求薄利多销；需求弹性小，则加成率较高，以求尽快收回投资。【例】某房地产开发项目的土地面积10000m2，容积率2.3，土地单价920元/m2，建筑单价890元/m2，销售税费率12％，预期成本加成率为30％。采用成本加成法定价，求单价。【解】单位开发成本＝土地楼板价＋建筑单价＝920/2.3+890(元)∴房地产单价＝（920/2.3+890）×（1+30%)÷（1－12％）＝1906(元/m2)（2）目标利润定价法这种定价方法是以开发总成本和目标利润为定价原则，其定价公式如下：房地产单价＝÷（1－销售税费率）式中，F为项目开发固定总成本；R为目标利润额；X为预计销售面积；C为单位变动成本。关于目标利润额，可如下计算：目标利润额＝投资总额×投资利润率（成本利润率）其中，投资总额就是开发总成本，即开发固定成本和变动成本的总计。【例】某房地产开发项目总面积为20000m2，固定成本为3000万元，单位变动成本为3500元/m2，销售税费率为15％，目标利润率为20％。采用目标利润法定价，求单价。【解】目标利润＝3500×20000）×20％＝2000000(元)∴房地产单价＝[20000000/20000+3500）]÷（1－15％）＝7059(元/m2)***************第十讲房地产项目营销的实务基础——实务要义与方法（相关教材内容：第六章）二、房地产市场调查和市场细分一、房地产开发项目营销的三个阶段三、房地产产品定位方法四、房地产定价方法与策略五、房地产促销的两则关注一、房地产开发项目营销的三个阶段房地产开发项目营销主要划分为