中原国际商贸城工程筹划全案
工程总论
一、中原国际商贸城工程根本情况
中原国际商贸城选址在周口市川汇行政新区，临近北郊。用地性质为商业用地，用地面积为2200亩(其中净地2000亩，退规划红线200亩)西界：轻工一路，东界;大庆路，南界;建设路，北界：北环路。由周口市天华置业通过正式挂牌所得，总地价约人民币8000万元。周口市规划局已经批准了该工程的建设用地，并给出了红线与规划设计要求。本地块目前除有局部小量拆迁外，大局部无拆迁任务。周口市有关部门在市长办公室会上已根本满足工程用地的六通(即上水通、下水通、路通、电通、暖通、通讯通)条件，周口市政府成立了以市长负责制的工程指挥部，工程列入周口市2004年一号工程，并准备申报河南省重点工程工程。
二、工程模式与合作方式
本工程由周口市天华置业独资开发。
工程经营方式：商业铺面、配套住宅全部销售，商务休闲区和办公园区全部销售；钢构结构大棚、大型仓储、货场、无污染加工区、物流配送中心等大局部租赁，局部留作自营。自营局部在财务预测时按租赁形式列算。
三、工程可行性报告的结论
工程总投资人民币132189.5万元(含贷款利息)，启动资金2000万元，向银行借款8000万元。经分析研究，工程主要经济指标如下:
1、本钱指标
〔1〕交易展销区二层复式混凝土框架：1294.76元/㎡
〔2〕配套住宅区多层半框架：1194.36元/㎡
〔3〕商务休闲区小高层框架：1394.35元/㎡
〔4〕仓储加工园等钢构结构：1064.76元/㎡
2、销售与租价格指标：
〔1〕交易展销区：二层复式商铺售价为1900元/㎡
〔2〕配套住宅区：多层住宅售价为1380元/㎡
〔3〕商务休闲区：小高层售价为2100元/㎡
〔4〕仓储加工园等钢构租赁金为：21元/㎡月
3、收入标准(静态指标)
〔1〕销售收入：149940万元
〔2〕租赁收入：5619.6万元〔可租赁局部年静态指标〕
4、财务指标(静态指标)
〔1〕所得税前利润：32765.9万元〔不含租赁钢构物业收入〕
〔2〕投资利润率：45.5%
〔3〕投资利税率：55.6%
〔4〕税前财务净现值：62447.9万元
〔5〕内部收益率：48.36%
〔6〕投资回收期〔静态〕税前：4.15年
税后：4.57年
〔7〕投资回收期〔动态〕税前：4.93年
税后：5.30年
〔8〕税后财务净现值：49971万元
〔9〕内部收益率：41.04%
第一局部市场研究与方案构思
第一章工程市场研究
1.1周口专业市场宏观走势分析
周口市是一个有着一千多万人口的大市，正经历由传统农业向现代产业化农业转型、小城镇向大都市开展的历程。开展大商贸，促进大流通，加快城市建设势在必行。
建设大周口的大都市目标，就需要有一个与市情相适应相配套的城市开展战略，在周口城市开展战略五年方案中，其重要一项为哪一项：标准市场行为，建设、引领地区大流通、大商贸的大型综合类批发市场，已经是周口经济开展的客观要求。
周口市住宅商品房情况
周口市住宅商品房正由住居时代开始向人性化、智能化方向开展；开始走出“火柴盒〞式的建筑，向多样化、绿化、园林、健康的人居时代迈进。在层高上开始向小高层开展；在户型上开始向大套居开展；在设计上开始有飘窗，分干、湿区，动、静区，注意家居、环境、文化、配套四维空间，但目前仍存在小区管理体制不标准，物业管理落后等明显的较落后城市特征。
周口住宅商品房整个价位走势偏低。从市场调查来看，最为普遍的价位在1300～1100元每平方米之间；在个案中，最高售价达每平方米1960元，最低售价〔顶楼〕在每平方米850元左右。
1、周口城乡人均居住建筑面积
周口城镇人均居住建筑面积为29.4平方米，已根本到达小康居住水平；农村人均居住建筑面积：19.76平方米。
2、周口市住宅平均价格
中心城区：1300元/平方米；外环城区：950元/平方米
3、周口2003年前已完成开发面积〔城镇〕：982万平方米
其中：住宅面积：692万平方米；商业地产面积：290万平方米
4、周口2003年后预计新开发面积〔含在建〕：200余万平方米。
其中：住宅面积：120万平方米；商业地产面积：80余万平方米
5、周口房地产销售根本特征
周口房地产销售主要表现为：售价适应当地消费水平，房产整体形势良好，随着农业产业化进程加快，周口蕴藏着较强的购置力。
周口住宅地产销售价格差距较大，从每平方米1950元到每平方米850元，表现出开展中城市的不均衡性。
周口商业地产仍处于以租赁为主，少数专业市场开始有产权进步，但价格差距太大，从极少数每平方米到达15000元到最低2000元每平方米，表现出商业地产