南京别墅市场分析
一、南京别墅市场开展变迁
南京现代别墅开发的历史可以追溯到1992年，当时以3000元／平米起售的养龙山庄，率先将欧式风格的别墅引进南京，让南京人耳目一新，同期出现的还有豪宅帝豪花园、东方花园。从1992年到现在，南京别墅的变迁过程大致可分为三个阶段：
第一次浪潮：别墅的兴起与衰落
从上世纪九十年代初期紫金山麓别墅群开始算起，南京的豪宅开展历史已经有十多年的时间了。在钟山风景区自然风光的庇护下，紫金山东麓环陵路一线，南起马群，北到312国道北侧的聚宝山，一批重量级的高端物业相继落户：钟山高尔夫、阳光聚宝山庄、紫园、紫庐等工程，在紫金山腰画了个半圆，快速实现着东郊豪宅的延续，使得紫金山麓地区形成了南京第一座首善居住区。
第二次浪潮：经济型别墅唤醒别墅梦
随着城市经济的开展，南京中产阶层大幅度的增长，经济型别墅的需求唤醒了别墅市场的第二次繁荣，先是江宁百家湖经济开发区别墅区的崛起，再到2003年三山板块别墅群的纷纷亮相，经济型别墅一度成为了市场的主导。
第三次浪潮：各地别墅大战拉开序幕
随着南京市的跨江大开展政策的实施，二桥三桥相继落成、规划的过江通道等跨江交通系列利好，使得拥有老山、珍珠泉等优越自然资源条件的江北别墅工程纷纷跃起。南京城际交通状况的改变，属南京都市圈的句容、溧水、安徽皖南地区等拥有天然景观资源的别墅工程也迅速冲击南京别墅市场。
至此，南京别墅市场格局已经发生了重大变化，逐渐形成了以江宁、江北为主，市区及其他周边区域为辅的局面。
二、大南京别墅板块构成及开展现状
〔一〕大南京别墅板块构成
溧水、高淳和县江北
溧水、高淳
和县
江北
城东-仙林
句容
江宁
来安
大南京都市圈别墅
历经多年开展，大南京别墅市场逐步形成了城区江宁、江北、城东-仙林三足鼎立，郊县板块的溧水-高淳、句容板块、皖南板块的巢湖和县、滁州来安县不断冲击市场的格局。
板块
板块属性
产品形式
交通配套
未来供给
江宁板块
将军山、百家湖等资源，将军大道、机场高速等交通
独栋、联排、双拼、叠加等多种物业形态
配套成熟，交通便利，与主城距离感逐渐消失
江宁未来主要供给将向九龙湖、方山转移
江北板块
老山、汤泉、珍珠泉、过江隧道、地铁、长江大桥
独栋、双拼别墅为主，主力面积400-600平米
配套滞后，过江难阻碍片区开展，未来将大为改善
未来供给稳定，但
供给总量较少。
城东-仙林板块
紫金山、明孝陵、大学城、地铁2号线等
城东以独栋、双拼别墅为主；仙林联排、双拼、叠加等经济型别墅为主
配套成熟，通勤便利，人文、环境资源优势明显
城东供给逐渐减少；仙林为未来城市新区，未来供给充足
都市圈板块
各地山水资源，溧水卧龙湖、句容宝华山等
独栋、双拼别墅为主，辅以局部联排、叠加等度假别墅
配套较差，交通解决完全以自驾为主
未来供给充足，但不确定性因素较大
〔二〕南京别墅市场供给分析
2021.1-2021.5南京别墅市场供给走势
2021.1-2021.5南京别墅分物业类型供给情况
全市别墅产品供给走势图可以看出，南京别墅市场供给起伏较大，且供给量较小，月度供给最高330套，月均供给144套。
分物业类型看，供给量占主导地位的还是总价较低的经济型叠加和联排别墅，而独栋及双拼别墅产品由于高总价原因，客户量较少，因此供给量较少。联排及叠加类型产品的供给占比占约7成，供给量分别为1074及611套，分别占全市供给比例的44%及25%。独立别墅的供给量为458套，占同期别墅产品供给的18%，双拼别墅的供给量为312套，占13%。
〔三〕南京别墅市场去化分析
2021.1-2021.5南京别墅市场成交走势
2021.1-2021.5南京别墅分物业类型成交情况
全市别墅产品成交走势图分析，2021年至今南京别墅共成交2321套，月均去化137套。
分物业类型看，成交主力为联排别墅，共成交1074套，占44%；由于近年消费能力上升，以及别墅市场不断开展成熟，独栋、联排别墅成交占比开始上升，分别成交401及371套，分别占全市成交的17%和16%，叠加别墅成交289套，占同期别墅市场13%。
〔四〕南京别墅分物业细化分析
分物业户型面积分析
2021.1-2021.5南京别墅分物业类型套均面积
房型
面积
套数
套均面积
独栋
177315.6
401
442
联排
342405.1
1260
272
双拼
99870.4
371
269
叠加
61590.1
289
213
总计
681181.2
2321
293
从别墅套均面积表可以看出，由于独栋、双拼别墅成交量的上升，别墅整体套均面积达293平米。
叠加别墅成交主力面积210平米左右，双拼、联排别墅成交主力面积270平米左右，独栋别墅成交主力面积440平米以上。从别墅成交套均面积可以看出