广州市天河南公交站改造工程
实施方案
广州交通信息化建设投资营运
二○○四年三月二十六日
目录
TOC\o1-3\h\z第二局部工程开发篇 1
一、市场调研 1
1、广州市综合情况概述 1
A、广州市简介 1
B、广州市2003年经济情况概述 1
2、广州市天河区综合情况概述 12
A、天河区简介 12
B、本工程周边环境调研 14
C、本工程周边主要商业物业调查 17
二、土地价值分析 20
1、土地个别因素分析 20
A、地理位置 20
B、地块现状 21
C、周边环境 21
D、城市规划 23
E、地块的规划设计要点 24
2、土地优劣势分析 24
3、工程开展建议 25
A、开发物业类型 25
B、公交营运调度枢杻 25
C、汽车配套效劳业 26
D、办公写字楼租赁 26
4、优选方案进行工程投资概算〔不含地价〕 27
A、综合工程建筑本钱估算 27
B、财务费用 28
C、管理费用 29
D、加油站(LPG) 29
E、工程开发总投资〔不含地价〕 29
5、工程未来租价预测 30
三、工程经营筹划方案〔建议案〕 31
1、工程经营筹划方案概述 31
2、物业定位 32
3、经营模式 32
4、合作方式 33
5、营业方式 33
6、目标客户群体 34
7、经营范围 35
8、优质效劳 35
9、配套设施 35
10、经营推广策略 36
四、工程投资初步分析 37
1、工程总投资估算 37
2、投资利润额 38
3、投资利润率 38
4、投资回报率 38
5、盈亏平衡点 39
A、本钱回收年限的盈亏平衡点 39
B、工程盈亏平衡点分析 40
6、敏感性分析 41
7、工程风险分析 41
8、工程风险躲避 42
9、工程假设和限制条件 42
五、工程经营期限与利润分析 44
六、对未来经营开展的设想 44
第二局部工程开发篇
一、市场调研
1、广州市综合情况概述
A、广州市简介
广州是广东省省会，全省政治、经济、科技、教育和文化中心。地处广东省东南部，珠江三角洲北缘，濒临南海，毗邻香港和澳门，是华南地区区域性中心城市、交通通讯枢纽，是中国的“南大门〞。
广州属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充分，四季如春，繁花似锦。全年平均气温22.9摄氏度，平均相对湿度为77%，市区年降雨量为1700毫米以上。
广州市辖十区和两个县级市，总面积7434.4平方千米，共设117个街道办事处、64个镇。2002年末总人口720.62万人，市区平均每天流动人口约292万人。市辖十区面积3718.5平方千米，年末人口583.89万人；市辖两个县级市面积3715.9平方千米，年末人口136.73万人。
B、广州市2003年经济情况概述
综合局部
国民经济快速增长。据初步核算，2003年广州市生产总值〔GDP〕3466.63亿元，按可比价格计算，比上年增长15.0%，增长速度创8年来新高，在国内大城市中位居前列。按户籍人口计算的人均生产总值到达4.79万元，增长14.0%。按当年平均汇率折算，约合5793美元。
产业结构调整步伐加快。从三次产业情况看，第一产业实现增加值104.14亿元，比上年下降0.3%；第二产业实现增加值1504.89亿元，增长21.4%；第三产业实现增加值1857.60亿元，增长11.0%。第一、二、三次产业增加值占全市生产总值的比重由上年的3.4:40.9:55.7调整为3.0:43.4:53.6，第二产业的比重提高了2.5个百分点。
居民消费价格总水平略有上升。2003年，城市居民消费价格总水平比上年上升0.1%，农村居民消费价格总水平比上年上升0.7%。生产领域价格有升有降。工业品出厂价格比上年下降0.4%，原材料、燃料、动力购进价格上升5.7%，农业生产资料价格上升1.6%。
就业规模不断扩大，再就业工作取得新进展。2003年末，全市从业人员537.75万人，其中城镇从业人员283.92万人，比上年末增加30.15万人。在全市从业人员中，年末职工总人数188.79万人，比上年末增加11.06万人；全市城镇私营从业人员和个体劳动者89.44万人，比上年末增加18.31万人。全年安置城镇失业人员15.90万人就业，年末城镇登记失业率为3.57%〔含“城中村〞农转居登记失业人员〕。
工业和建筑业局部
工业经济强劲开展。2003年，广州市工业呈现速度快、结构优、动力足、