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电话：0571未来3年杭城住宅供给体量或超6000万方，板块供给失衡问题凸显
未来3年杭城住宅供给体量或超6000万方，板块供给失衡问题凸显2021年3月
不同于去年年初楼市的悲观冷清，2021年初的杭州楼市可谓是利好不断，央行降准、降息、杭州公积金利率下调…政府出手“救市〞。更关键的是，两会上李克强的总理报告提及对房地产要“支持〞与“促进〞，这相当于给房地产打了一针强心剂，杭城楼市春天似乎已经到来。
但不容无视的是，尽管宏观环境明显宽松，杭城楼市所面临的高库存风险始终是悬挂在楼市上空的一把“利刃〞，同时市场内部结构存在严重不平衡的状态，很大程度上影响杭州楼市健康运行，需要重点关注与研究。
基于此，中国指数研究院杭州分院推出“2021年杭州楼市板块供给潜力与风险研究〞专题，旨在通过对杭州楼市所有在售工程和未售工程的调研分析，对未来3年杭城28大板块住宅供给潜力进行综合研究，挖掘不同板块供求特征与未来风险程度，并对开发企业的拿地及推盘提出策略建议。
【报告要点】
1.供给总量：未来3年杭城楼市供给密集，住宅供给体量或超6000万方
2.住宅供给结构：供给房源主要集中于在售工程续推房源，区域分化凸显
3.板块分析：临平副城、余杭组团两大郊区板块供给“挑大梁〞，板块分化加剧，后期需重点警惕十大高风险板块
4.小结与建议：楼市分化特征明显，房企应针对不同板块谨慎制定经营策略
研究主持：中国指数研究院杭州分院
数据支持：CREIS中指数据，
研究成员：丁晓、高院生、黄晓娟、刘雪瑞、潘欢寅、庞子健、徐逸凡、陈茂华、蒋东方、吴望生
【报告正文】
1.供给总量：未来3年杭城楼市供给密集，住宅供给总量或超6000万方
1.1未来3年内全市或将形成逾9000万方商品房供给，去化时间近10年
近3年内或将有超700个工程供给9331万平方米体量商品房源。一般楼市供给量由三个局部组成：1、在售工程所形成的库存量；2、在售工程未领取预售许可证的剩余供给量；3、已出让未开发的土地所形成的潜在供给量。基于此，中国指数研究院杭州分院监测统计，截止2021年2月28日，杭城〔含余杭、萧山〕预计有近700个工程有房源供给，供给总量到达9331万平方米的“惊人数字〞，假设以2021年杭城新上市房源套均100平方米的面积来计算，未来总体可预计商品房供给套数近95万套。如果以2021-2021年近3年商品房平均去化速度〔935.7万平方米〕来计算，全部去化完毕需要近10年的时间。
表1：未来3年杭州市商品房供给总量供给总量=在售工程可售存量+在售工程未售余量+新增潜在供给量及结构组成
供给总量=在售工程可售存量+在售工程未售余量+新增潜在供给量
供给类型
供给总量〔万㎡〕
占比〔%〕
在售工程可售存量是指已领取预售证，但尚未达成销售的房源总量
是指已领取预售证，但尚未达成销售的房源总量
1793.8
19.2%
在售工程未售余量是指分期开盘(开发)的单个楼盘(已有开盘记录)，尚未领取预售证的后续房源或剩余未开发土地所产生的供给量
是指分期开盘(开发)的单个楼盘(已有开盘记录)，尚未领取预售证的后续房源或剩余未开发土地所产生的供给量
4715.8
50.5%
新增潜在供给量是指已取得土地、但尚未开发或从未进行过销售的新增潜在房源体量〔本报告仅计算2021年以后出让的土地〕
是指已取得土地、但尚未开发或从未进行过销售的新增潜在房源体量〔本报告仅计算2021年以后出让的土地〕
2821.4
30.3%
数据来源：CREIS中指数据，
从供给结构来看，以在售工程所形成的供给量占据绝对主导地位，占比近70%。据统计，截止2月28日全市共计有超450个工程在售，大概估算有超6500万平方米体量的房源仍未销售，其中可售存量高达1793.8万平方米，尚未领取预售证的后续房源体量那么高达4715.8万平方米，占供给总量的50.5%。除在售楼盘之外，2021年或将有250个全新工程上市，或将形成2821.4万平方米体量的新房源，占比30.3%。
1.2住宅、商业冰火两重天，住宅供给总量超6000万方，但去化压力相对较小
住宅供给体量占比65.7%，但去化情况尚可，而商业房源出清周期近23年，去化形势非常严峻。从供给物业结构来看，未来3年，商品住宅供给依然占据市场主导，预计供给总量超6000万平方米，占比65.7%；商业地产供给体量相对较小，共计3210万平方米。尽管从量上看，商品住宅供给体量较大，但从去化情况来看，如果按近3年住宅市场平均去化近800万平方米的速度来估算，在正常开发、正常销售状态下，住宅供给总