淮北水岸·碧桂园项目营销方案
呈：安徽省众城置业开展
南京中原：水岸·碧桂园工程组
2007-01-28
TOC\o1-7\h\z\u第一局部城市宏观背景分析 6
城市概况 6
1.1经济增长及财富指标 7
1.1.1GDP增长情况 7
1.1.2产业结构分析 9
1.1.3利用外资情况分析 11
1.1.4产业园区分析 12
1.2未来城市开展趋势分析 13
1.2.1淮北城市规划分析 13
1.2.2淮北市“十一五〞规划分析 14
1.3小结 15
第二局部城市住宅市场容量指标研究 16
2.1淮北住宅市场需求指标分析 16
2.1.1人口情况 16
2.1.2住宅拆迁情况 18
2.2淮北市住宅购置力指标研究 19
2.3淮北市住宅市场容量预测〔2007-2021年〕 22
第三局部淮北市住宅市场分析 24
3.1土地供给市场简析 24
3.2淮北市房地产总体市场分析 24
3.2.1淮北住宅宏观经济分析 24
3.2.2住宅市场开展简析 26
3.2.3住宅市场产品特点分析 27
3.3未来上市预测 34
第四局部淮北市住宅市场需求研究 36
4.1背景资料 36
4.2购置目的分析 38
4.3购房需求分析 39
4.3.1建筑类型 39
4.3.2户型 40
4.3.3面积和户型交叉分析 40
4.3.4购房时会考虑的因素 41
4.3.5建筑风格及外观 43
4.4支付能力分析 44
4.4.1单价 44
4.4.2总价 45
4.4.3支付方式 46
4.4.4媒体接受度分析 47
4.5小结 48
第五局部结论与建议 49
5.1结论 49
5.2工程分析 50
5.3建议 54
第六局部待售产品说明 57
6.1组团名称 57
6.2栋号编制 58
6.3房号编制 59
6.4举例 59
第七局部工程市场定位 60
7.1定位策略 60
7.1.1定位原那么 60
7.1.2定位起源 61
7.1.3市场定位 62
7.2市场定位延展 63
7.2.1公园住宅〔PARKHOUSE〕释义 63
7.2.2公园住宅〔PARKHOUSE〕释义延展 63
7.3卖点剖析 64
第八局部传播策略 66
8.1信息传递客户途径 67
8.2媒体选择与投放 68
8.2.1各类媒体性质分析 68
、媒体选择及投放策略 69
8.3公关活动 70
8.4销售硬件包装 71
8.5地盘包装 71
8.5.1围墙包装 71
8.5.2夜间灯光包装原那么 72
8.5.3外围及周边环境改造 73
8.5.4销售中心、样板房及看房通道包装借鉴 74
第九局部销售阶段安排及整体营销策略 75
9.1销售节点安排 75
9.1.1内部环境因素分析 76
9.1.2外部环境因素分析 78
9.1.2.1销售季节因素分析 78
9.1.2.2市场竞争因素分析 78
9.1.3销售时机综述 79
9.1.4销售节点说明 79
9.2销售排期 80
第十局部价格策略 82
10.1定价的影响因素 82
10.2定价的根本原那么 83
10.3价差评定 84
10.4价格走势建议 85
10.5付款方式建议 86
附件： 87
开盘前工作时间表 87
媒体方案 94
媒体预算 95
媒体时间节点 96
第一局部城市宏观背景分析
城市概况
位于安徽省北部〔东经116度23分-117度02分，北纬33度16分-34度14分之间〕。地处华东地区腹地，苏、鲁、豫、皖四省之交，北接萧县，南临蒙城，东与宿州毗邻，西连涡阳和河南永城。南北长108公里，东西宽60公里，总面积2725平方公里。
2005年，年末全市户籍人口210.52万人。
目前淮北市辖3区、1县。
行政区划分
3个区：杜集、相山、烈山。
1个县：濉溪县
1.1经济增长及财富指标
1.