化纤厂路地块工程初步定位报告
一、本体分析
1、地块区位
地块位于济南中心城区东部，北接花园路，南邻规划路，西邻化纤厂路，东至大辛河；
地块位于区级商圈洪楼商圈成熟版块辐射范围，开展潜力较大；
2、地块交通条件
工程临近城市主干道—花园路，交通便利；
通往工程道路为化纤厂路，路况较差；
3、地块现状：地块平整方正，根本拆迁完毕；
4、地块周边环境
限制条件：地块所在的化纤厂路及周边环境形象较差，不利于工程形象的提升；
优势条件：地块周边一般性生活配套较为完善，具备历城五中等教育资源。
5、地块经济指标
地块属于高强度开发工程
地块性质
居住
工程规划建设用地面积〔亩)
107.75亩
地上容积率〔不大于〕
2.45
地上建筑面积〔㎡〕
175995
总建筑面积〔㎡〕
223495
建筑密度〔不大于〕
18%
绿地率〔不小于〕
35%
备注
须配建一处用地面积不小于１．８公顷的３０班小学、１处建筑面积不小于１２００平方米的室内副食品市场〕及中水等设施。规划建筑后退化纤厂路不小于１５米，后退大辛河防护绿线不小于３米
6、地块属性界定：城市成熟地段全功能配套纯住宅品质楼盘
二、济南市场现状与后市预测
1、房地产政策环境
房地产政策严控基调短期内不会发生改变，消极政策环境还将持续
“要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设方案，确保建设质量，确保分配公平。〞
——胡锦涛在十七届六中全会上的讲话
2012年3月14日，国务院总理温家宝就目前房价表态“房价调整还远未到位〞。
2、目前济南总体市场情况
春节后，在刚需的带动下，各工程通过降价走量，出现了楼市的小阳春，市场预期转好；但是，随着中央政府继续从紧的调控政策以及温家宝对于房价的评论，使得市场明显进入又一轮的观望之中。
限购、限贷环境下，市场供求矛盾突出，供过于求，成交压力大，成交率低；
因限购影响，市场购置结构调整，投资需求大幅度退出，刚需型住宅产品成为市场主角；
新开大盘及在售工程纷纷通过以价换量来抢占市场，价格呈现明显下降的态势。
4、2021年济南房地产市场预测
2021年，济南限购政策不会放松。结合全国各地市近期出台的一些政策发布后被叫停的情况来看，济南地方政府将会严格执行中央政府对房地产从紧的政策，不会出台任何有力措施刺激市场，尤其是限购政策，在2021年不会有所放松；
从春节后市场情况来看，市场在二三月份出现一轮小阳春，成交量开始攀升，但是成交价格大幅下降，各开发企业通过降价走量的方式回笼资金，在2021年剩余的时间内，不排除更多开发企业采用这种方式促进成交；
在此预测背景下，当前销量的下跌和售价的攀升乏力，甚至一定幅度的降价，都将在很长时间困扰济南市场，尤其是在温家宝总理对房价的发言后，客户观望的局面再现，销售压力增大。
三、区域市场分析
1、区域范围及规划布局
工程所在区域属于科技城片区，规划突出“双轴双心、四沿四区〞的空间布局结构，区域交通体系逐渐完善，为工程带来有利因素；区域定义为商务居住混合功能区，对工程后期物业的开展产生积极影响。
规划范围东至二环东路，西至大辛河，北至胶济铁路，南至工业南路，规划城市建设用地面积845公顷。规划定位为集科技研发、商业商务、高新产业、生活居住为一体的现代化综合片区；
规划突出“双轴双心、四沿四区〞的空间布局结构。“双轴〞指花园东路开展轴，华信路开展轴。“双心〞指在花园东路与华信路交叉口形成片区商业效劳中心，在华阳路与华能路交叉口形成科技研发中心。“四沿〞即沿二环东路、工业南路的商务设施带，沿大辛河、胶济铁路的城市绿化景观带。“四区〞指辛甸居住区、祝甸居住区、葡萄园居住区和丁家庄居住区等四个居住区。
2、工程所在区域与周边区域关系
伴随城市空间拓展，工程辐射半径逐渐扩大
本案位于城市中心的东部，处于济南市区与高新区之间的开展地段；
随着城市规划的开展，市区与高新区逐步连成一体，该区域开展潜力大；
3、区域工程
1〕周边工程概况
区域在售工程受到市场大行情不佳影响，大多工程市场表现平平
祥泰森林河湾、绿城百合花园为该区域市场认可度较高工程，祥泰森林河湾体量较少，已全部销售完毕，即将交房。绿城百合花园受到市场行情影响，销售业绩不理想。而保利海德公馆因价格与市场严重脱节，去化很不理想，
工程名称
工程进度
工程位置
工程规模〔建筑面积〕
建筑类型
房源
销售期
工程均价〔元/㎡〕
交房标准
备注
祥泰森林河湾
已售罄；2021.3交房
花园路与化纤厂路交汇处东南
7万平米〔570套〕，容积率2.9
3栋高层住宅〔1号楼25层2梯4户，2、3号楼18层，2梯3户〕和3栋商业
87、89㎡两室；95、98㎡三室两厅一卫；11