佛山市中心组团新城区
商业地块开发筹划报告
广州瑞地投资咨询
二零零六年十月
目录
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内容摘要 4
1 地块区块定位 5
1.1 地块区位分析 5
广佛经济圈分析 5
区域宏观环境分析 8
佛山规划分析 11
中心组团新城区规划建设分析 16
商业网点规划分析 17
区位分析小结 19
1.2 开发条件分析 19
地块条件 19
周边配套分析 20
规划要求分析 21
交通条件分析 21
工程周边人口分析 22
开发条件分析小结 23
1.3 市场研究分析 23
物业市场研究分析 23
消费市场研究分析 34
区域竞争研究分析 36
工程商圈研究分析 39
案例分析 40
市场分析小结 43
1.4 城市竞争力分析 44
城市竞争力情况 44
国际企业及品牌进驻情况 45
国际化都市的打造 46
1.5 工程区块定位 48
工程SWOT分析 48
工程筹划定位 50
目标客户定位 51
功能规模定位 51
商业业态定位 52
2 规划设计建议 53
2.1 区域规划建议 53
2.2 功能分布建议 53
2.3 风格建议 55
2.4 配套建议 55
3 招商筹划 57
3.1 招商原那么 57
3.2 招商定位 57
3.3 投资商分析 57
3.4 招商步骤 58
3.5 渠道及资源 58
4 方案深化〔中标后〕 62
4.1 消费者分析补充 62
4.2 市场经营者分析补充 62
4.3 参考案例分析补充 62
4.4 规划及建筑区块方案表现 62
4.5 3D招商说明书表现 62
前言
本次筹划工作的目标:
成为土地招商的背景材料，既作为中心组团住宅用地招标的地价支撑点，同时成为自身商业地块招商的前提和条件；
对未来商业地块投资者引入起到一定的规划及定位指引作用
让住宅用地投资商了解到政府对中心组团商业配套的高标准要求，从而增加对中心组团住宅用地价格的预期；
让商业用地投资商了解到政府对该地块的定位及规划要求。
筹划工作的评定标准:
可实施性
——商业自身可实施
——易吸引投资者
适度超前性
标准性
——对中心组团其他相关配套的要求
——对投资商的要求
——对地块未来规划及定位的要求
工程筹划的工作思路:
工程筹划调研工作内容:
针对佛山市中心组团新城区启动区商业地块工程的筹划工作，我司于2006年12月及2007年1月份对工程进行相关的调研考察工作，主要调研内容如下：
资料收集
——佛山市城市开展规划、城市总体规划、中心组团新城区规划
——佛山市2002、2003、2004、2005、2006年统计年鉴
——旅游局收集旅游及酒店市场资料
现场调研
——工程地块现场调研
——佛山市各类物业现场调研
专业访谈
——新城区建设指挥部负责同志的访谈
——佛山商业地产开发商访谈
——佛山商业经营专业人士访谈
——广佛两地规划专业人士访谈
根据目前区域的宏观环境，区域的市场状况，并结合本工程的实际情况，以及在房地产及商业方面的实际操作经验，对工程的开发筹划方案进行屡次讨论，对方案的可行性进行评估分析,并提出相应的设计及招商建议。希望此次的研究工作，为下一阶段工程的开发决策、招商及规划设计等提供依据和支持。
内容摘要
工程所处地区社会经济开展前景较好，为工程开发建设提供了良好的宏观条件；
大佛山规划实施、中心组团新城区的规划建设及各项大型公共设施建设，为工程的开发启动带来了机遇；
从市场研究分析，工程地块目前比拟适合开展特色商业、酒店及酒店式公寓物业；
工程地块具有良好的区位优势、大型公共设施配套、配套设施规划设计标准高、良好的城市和景观资源，但也有区域成熟程度不高、周边居住人口少的劣势。工程有时机开展成为新的城市商业中心；
地块的开发定位上采取差异化竞争策略，发挥优势，克服劣势，抢占时机，转化威胁。具体可采用聚人气、加动力、呈特色、创高端、分阶段实施等措施；
建议工程的开发定位为大佛山“城市之心〞
——大佛山新中心商业旗舰
设置内容有超五星酒店、国际会议中心、环水时尚生活中心、岭南文化步行街、娱乐休闲MALL、特色餐饮街、酒店式公寓、商务公寓、文化规划展览馆、家庭娱乐公园、滨河游乐场等。
商业业态建议比例为购物50%，餐饮30%，娱乐20%。
规划设计建议设置城市交通中心枢纽、增加居住人口、采用文化和