肇庆市高要坦场地块
产
品
定
位
建
议
报
告
编制单位：营销部
编写日期：2021年12月12日
营销部经理：营销总监：总裁：
目录
TOC\o1-3\h\z\u1 工程总说明 4
1.1 工程的开发意义背景 4
1.2 制定产品定位的三大方向目标 5
2 工程概况 5
2.1 工程位置 5
2.2 工程内部及四至情况 6
2.3 用地内部情况 8
2.4 用地规模 8
2.5 工程用地价值综合分析 9
3 投资环境研究 9
3.1 肇庆经济及人口概况 9
地理概况 9
肇庆经济状况 9
人口概况 10
3.2 房地产消费群体分析 11
3.3 市政规划及配套建设 11
肇庆市未来规划定位及开展目标阐述 11
完善各项市政设施及优化市政规划 12
3.4 周边工业园分析 14
南海经济高新开发区 14
松夏工业园区 14
3.5 肇庆市未来5-10年规划 15
4 房地产市场研究 16
4.1 肇庆市房地产成交数据分析 16
4.2 肇庆房地产市场成交数据分析 18
4.3 区域的在售楼盘分析 20
肇庆、高要区域在售工程价格和后续供给状况 20
未来直接竞争对手分析 20
? 肇庆碧桂园 20
? 肇庆碧桂园·山湖城 22
? 祈福海岸 23
产品分析 24
价格分析 25
小结 25
4.4 客户分析 26
工程客户特征分析 26
客户特征总结 31
整体销售状况 31
后续供货分析 31
结论 31
5 本工程市场及swot分析 32
5.1 Swot分析 32
Strength〔优势〕 32
Weakness〔劣势〕 32
Opportunity〔时机〕 32
Threat〔威胁〕 33
Swot小结 33
6 工程定位 33
6.1 工程市场定位 33
主要经济技术指标 33
工程整体市场定位阐述 34
目标市场及客户定位 34
产品定位 34
主要经济技术指标 35
6.2 房型规划 36
6.3 价格预测 38
整体售价制定思路 38
价格测算过程 38
综合测算结果 39
未来楼价的增长率估算 39
7 工程进度安排 40
前言
本地块位于肇庆市高要城区坦场村，总占地287.5亩，地块前拥万福湖，背靠山岭，有山有水，自然环境优越，且与临近的肇庆碧桂园、毗邻的祈福海岸、肇庆碧桂园·山湖城连成一片，逐渐形成了一个成熟的高尚住宅板块。工程建成后，将成为本板块又一高端的高尚住宅工程。
因前地块周边及自身自然优越，且与碧桂园和祈福海岸是“左邻右舍〞的关系，加之其容积率调整至1.3，其工程定位高端别墅工程已是不言而喻，因此本报告主要思考肇庆城市开展及区域房地产市场开展态势，是否支撑工程高端产品的消化，并对目标客户群体构成和需求特征进行系统梳理，以怎样的产品定位来吸引高端消费者的追捧，从而与临近工程碧桂园、祈福海岸形成既共同分享高端客户群，又能形成差异化，在竞争上赢得更多消费者的青睐；作为集团在佛山区域外工程，又是一个在三、四线城市开发的大型高端别墅工程，因应集团公司未来的拓展战略和品牌战略，结合本工程的特点，将围绕本工程如何支持集团品牌在佛山区域外扩展与深化，如何实现开发收益的最大化这两个主要的问题对产品定位提出建议。
工程总说明
工程的开发意义背景
海逸集团经过多年的开展，产品线不断拓展和丰富，不仅在洋房住宅上硕果累累，而在高端别墅住宅方面，也积累了丰富的经验，取得了巨大成功，对本工程的开发将是对高端别墅产品的升级，进一步丰富住宅开发的高端产品线。
同时在房地产市场日趋成熟及房地产企业洗牌加剧，一线中心城市和城市的中心区域可开发利用的大型土地，日趋稀少，地价高昂的背景下，布局二三线城市是房企开展的必然趋势，集团对本工程的开发将占得先机，树立品牌优势。
另外，工程规模庞大，地块自然环境优美，其处于肇庆日益成熟的高尚住宅板块核心位置，地块价值突出，工程的开发不仅将为集团带来丰厚的利润，而且将为集团布局二三线城市提供珍贵范本。
在未来3-4年，；随着珠三角区域一体化纲要和广佛肇同城化趋势的开展，肇庆已成为消费者挖掘价格洼地的焦点，其区域价值和区域辐射能力将进一步提升。海逸集团通过本工程的