长沙河西窑坡滨江地铁综合体工程开发和运营初步筹划方案
深圳市新摩尔商业管理
杨宝民欧阳凯
2021年11月２８日
目录
工程概况。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。3
同类工程的启发。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5
三、滨江地铁综合体产品定位思路。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5
四、河西商圈规划与地铁购物中心商业定位思路。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。11
五、招商目标与租金及利润分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。13
六、工程盈利模式设计。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。14
七、购物中心经营管理方式。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。17
一、工程概况
荣湾镇整个拆迁区有273亩作用滨江商贸中心旧城改造工程，其中窑坡255.454亩作为轨道交通公司用地，有效面积１６４亩〔１０.９万平方〕，可以开发综合体，地价已经到达1120万元/亩。
用地范围：东起银盆路，西至月华路，南至枫林路，北至白沙街，里面有窑坡山，红泥山和百罗丘..
位置示意图
工程和周边工程关系
工程综合体配备的五星酒店要和枫林宾馆等形成不同层次的酒店群，满足来岳麓山和大河西旅游的人群，重点接待高收入游客。
建议五星酒店占据绿化广场位置，设立ＶＩＰ游客接待中心，与枫林宾馆形成照应关系，将现有绿化设置在地块内适当位置。
本工程在商业规划上需要考虑和对面通程商业广场业态互补，共同打造大河西中心商圈，要考虑国际名品和儿童娱乐中心、高端餐饮等商圈中缺乏的业态。
五一商圈和本工程存在竞争关系，建议本工程重点效劳河西顾客和前来岳麓山的游客，如果本工程在休闲娱乐和国际名品经营等体验式业态填补湖南空白，那么今后有能力吸引局部五一商圈的客流前来体验消费。
一期２５５亩红线图
工程分区
工程分区示意图〔引用北方－汉沙杨公司，便于轨道公司比照分析〕
二、同类工程的启发
１．香港青衣城
利用地铁带动商业和公寓物业开展，充分将乘客通过主题购物中心转化为有效消费顾客。
２．广州中华广场和流行前线地铁枢纽工程
充分重视地铁商业街区的规划，挖掘较大商业价值。
三、滨江地铁综合体产品定位思路
站在大河西先导区的总体思考区域商业和房地产开展的趋势，今后大河西开发需要引入一批大型投资公司，他们不仅需要办公地点，更需要展示企业形象。
本工程位于核心区荣湾镇地铁站点，是进入大河西区域的门户。
工程所在地铁站点示意图
工程所在区域为的长沙金融商务中心
从开发大河西的意图可以看出，市委、市政府要把河西地区作为今后重点来开发，将荣湾镇滨江区域作为大长沙金融商务中心来打造。
以长沙地铁购物中心和写字楼以及公寓为主的现代城市综合体，长沙河西总部经济开展的标志性建筑群，适合聚集金融和企业总部，成为大河西投资的桥头堡。
工程一期用地总面积为255.454亩，总容积率控制为＜3.7,建筑高度原那么暂按＜45米控制，如局部再提高应按程序调整。用地分成的三大区域，主要指标分别如下〔最终以规划局下达的规划要点为准〕：
商务区〔C2〕：南部地块105亩，容积率＜3.8，建筑密度＜40%，绿地率＞30%建筑面积为26.57万平方米。
长沙河西窑坡滨江综合体ABCD建筑面积表
功能
Ａ
Ｂ
Ｃ
Ｄ
占地面积
105亩
28.6亩
29.5亩
24.46亩
平方米
70000
19067
19667
16307
容积率
3.7
4
3.2
3.2
计容积率面积
25.9
76267
62934
52182
建筑密度
50%
35%
30%
30%
限高
45
45
45
45
综合体物业组合初步建议
购物中心
10万平方米
4万平方米商业街区
写字楼
3.9万平方米
总部办公
五星酒店
3万平方米
公寓
6万
地上面积
25.9万平方米
地下商业面积
2万平方米
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