【怡和·浪琴阳光】
营销运营方案
【怡和·浪琴阳光】
2021年开发进度及整盘营销运营方案
目录：
第一局部：浪琴阳光开发进度
第二局部：浪琴阳光现状分析
第三局部：阿克苏市调分析
第四局部：浪琴阳光工程营销推广定位
第五局部：08年媒体推广方案
第一局部：2021年工程开发进度
标示：为08年7月面世局部标示
标示
：为08年7月面世局部
标示
：为08年7月开工局部
一、08年3月开工情况
楼号
开工时间
交工时间
备注
2#、7#、8#、9#
08年/3月
08/7月中旬
16#、17#
08年/3月
08/7月底
15#
08年/3月
08/10月中旬
安置楼1—3#
08年/3月
08/7月中旬
环南路4栋楼
08年/3月
08/7月中旬
视拆迁最晚08/12月交
23#、24#蔬果市场
08年/3月
08/7月底
人民市场
08年/3月
08/7月中旬
商业一条街
08年/3月
08/7月中旬
视拆迁最晚08/12月交
注：15#楼-1层为会所，设置健身、美容、桑拿、茶馆、游泳馆
二、08年7月开工情况
楼号
开工时间
交工时间
备注
18#、19#、20#、21#、22#
08年/7月
08/12月
34#、35#
08年/7月
09/7月中旬
-1层为停车场，地上12层
27#、28#、29#、30#、31#、32#、33#
08年/7月
08/12月
第二局部：怡和·浪琴阳光工程现状分析
三、2021年阿克苏房产市场现状及特点
■08年市场现状
2007年阿克苏市房地产开发面积为150多万平米，已开工80万平米；2021年开发面积约为150万平米，预计08年阿克苏市房产开发面积将到达200万平米左右。由于政府的宏观调控，大量高层住宅也将于08年问世，预计有30余栋。根据历年需求面积，08年市场供大于求的现象较为严重。
2021年开发量继续放大、开发周期缩短......在这一系列不利因素的影响下，如何在竞争剧烈的阿克苏房地产市场异军突起，如何定位工程并突显本案的核心卖点，通过对其他工程的市调分析，我们将以卖点包装及特色营销来来推广本案。
■阿克苏多层市场现状
?、2021年投放市场多层总体开发量近95万平米，市场竞争持续升温。受高层市场影响，价格因素将成各案争夺客源的主要手段，而07年已有因价格偏高及控盘等问题出现的销售滞缓楼盘。〔举例说明〕
?、08年多层住宅的竞争主要表达在地域、景观规划、设施配套及物业效劳等方面。且大楼盘占多数。
?、开发量继续放大，开发周期缩短，提高工程进度。
■阿克苏高层市场现状
?、2021年投放市场高层总体开发量近42万平米。
?、各个楼盘均有高层规划，且集中在08年上市。
市场已建和在建的高层群落如：疆南第一城2栋高层，香港街4栋高层……高层市场群雄逐鹿。
?、高层住宅价位将因产品面世量大而遭遇市场压力，出现上下价差，并与多层工程形成价格互动。
■阿克苏商业市场现状〔包括商场及门面房将近20万㎡销售，10万㎡招租〕
?阿克苏的整体商业还处于初期阶段，低层次的商业模式居多；集成化的商业分布较少〔大型商场〕
低阶零售业态是市场大宗，商品层次低、价格低、管理不到位，高端集成化商业市场空白。
?传统百货业态的商铺空置率在30%～40%不等，批零市场的的铺位空置率在10%以内；
?临街门面房、批零市场是商户首选，商场内也多为租铺经营模式，步行街与地下街租金水平较高，步行街24平商铺，8万
元/年；地下街24平商铺，3万元/年。因步行街经营模式的牵动，使得商场模式的运营较难被商户接受。
?商场的销售、招商的过程中通常以一层的门面房去化较快，里面及楼上铺位较难推销。
08年市场特点
08年阿克苏房产市场特点——
2021年市场多为大盘面世，今年阿克苏住宅工程将以
地域、景观规划、设施配套及物业效劳4个方面为主力竞争点。
各楼盘均出现高层规划，且08年集中上市，市场将出现高层群落，
疆南第一城3栋高层，香港街4栋高层，水韵明珠4栋高层……等，
高层住宅因居住本钱相对较高，客户群相对狭小；市场将出现
先入为主的现象——谁先树立高端的高层形象，谁先建立高端高层群落标准，
谁就将在高层住宅消费市场占位前端，并以此领先高层消费市场。
08年住宅产品的价位将因产品面世量大而遭遇市场压力，
各多层、高层工程价位将出现明显的上下价差。
2021年因多层与大量高层争夺市场，房产将以
工程规划及面世产品为依托呈现等级化、档次化销售，
形成高层与多层的价格互动与竞争，各盘销售竞争压力及价格压力都将突显。
楼盘会因操盘的手法差异，造成盘面销售差异较大。市场会强烈出现
花开花落，几家欢喜几家愁的现象。