参谋：董文标洪崎
筹划：杨毓
发布单位：中国民生银行地产金融事业部
支持单位：?地产?杂志北京贝塔咨询中心
序言
从锦上添花到雪中送炭
?地产?主编张文豪
在无法否认金融对地产重大意义的同时，你也必须成认，目前为止两者的合作仍处于初级阶段，非常之初级。
面对着史上最大城市化浪潮带来的开展机遇，中国金融家们只表现出了盲目的热情和简单的应对，被动跟随周期变化和政策面指向。市场畅旺那么锦上添花，市场低迷就下雨收伞。
这种“粗鲁的合作〞，不仅难以达成应有的最优化效果，还会加剧市场的波动，甚至触发崩盘式的反响。极而言之是上世纪末北海、海南地产的“硬着陆〞，眼前所及就是2021-09年度的“过山车〞。银行也难以发现和挖掘危中之机，难以摆脱靠天吃饭的窠臼。
表现的初级，基于金融家们对房地产认识上的简单和因循。他们只看到中国房地产业是最具开展前景的行业，而没有认识到，它还是一个周期性、差异化和梯度化最为显性的行业。更没有意识到，在过去的短短十年中，房企的经营规模和模式已然天翻地覆，工程单打独斗已成历史，公司整体运营正在实现。散落遍地的积木，已成为浑然一体的魔方。
如此巨变，已使商业银行现有的房地产业务模式处于两难的为难境地。靠天吃饭和锦上添花不易，雪中送炭更难。
首先，靠天吃饭不灵是因为“天〞不可测。数月间“供过于求〞变为“供不应求〞的大反转，相信无人可预知，也无人敢预知。行业周期变短，要求银行反响的敏锐度和全面性极大提升，而商业银行现有的业务机制，难免盲人摸象，更遑论及时、正确地应对。
而“锦上添花〞也越来越不现实。市场大反转之后，开发商资金状况大为改观，重新掌握了市场主动权，与银行的合作中处于强势的地位，商业银行之间的竞争也日趋剧烈。在这种情况下，争取有利的合作条件，达成长期合作，扩大市场份额等，对银行而言，也是难上加难。
无疑雪中送炭会更受欢送，但知易行难。首先，银行受到市场大势和信贷政策的硬约束，自主腾挪空间极小；其次，银行也缺乏对市场和行业进行具体分析，对企业提供差异化效劳的专业化能力；当然最致命的还是银行的业务运作机制形成的桎梏。商业银行地产业务的主角是各基层行，他们以行政区域划分为经，以浅层次常规贷款为纬，就工程论工程，缺乏整体把控的动力和能力。所以，要因时、因地、因客户而异，打造出前瞻性、针对性和个性化的效劳，商业银行进行重大机制变革是题中应有之义。
两年前，民生银行成为了第一个吃螃蟹者。它将全行房地产业务、客户和人员拿出来成立地产金融事业部，专业经营房地产金融业务，实施总行一级管理。在经历了戏剧化周期的两年之后，这个承当着改革性理念的载体，正成长为取得了突破性案例的、中国首家准地产专业银行。
这册蓝皮书，就是两年来理念和实践的总结，也是对未来前行之路的专业思考。一那么力争辩识中国房地产业和房地产金融市场的长期开展路径，或说健康开展路径；二是厘清自身在这个宏伟进程中的角色定位和任务，或说使命所在。从中我们可以看到“初生牛犊〞富有前瞻和勇气的定位：做现存“总行-分行-支行〞三级运行模式的颠覆者，这种模式目前尚为其他所有银行奉行不悖；确立以“以客户为中心〞共同成长的合作原那么，这又需要精深的专业素养，到达对客户的全面理解；还要成为各类金融资源和工具的整合者，提供专业化、全过程、集成式金融解决方案，提升整体效劳水准；通过建立全链条的专业深度合作，帮助企业搭建合理的整体融资架构，最终开展成为长期的伙伴关系。
蓝皮书告诉我们，事业部的改革，不是银行间为争夺市场份额，逞一时之先的竞争策略，从锦上添花到雪中送炭，也不应该是业务胆识的反周期尝试，而是一个兼备前瞻性和实操性、共赢的战略创举和制度创新，它关乎所有从业者的未来。
从这个意义上看，它未必完美，但足够震撼。
目录
TOC\o1-2\h\z\u『行业篇』 7
一、2021年房地产形势判断 7
〔一〕行业：率先回暖，推动经济复苏 7
〔二〕政策：超宽松时代 8
〔三〕商品房市场：从“供大于求〞到“供不应求〞 9
〔四〕土地：地王重现 14
〔五〕商业地产：投资热度提升 16
〔六〕保障性住房：经济适用房仍是主体形式 18
二、2021年房地产开展趋势 20
〔一〕房价短期仍有上涨空间 20
〔二〕“国进〞势不可挡 20
〔三〕2021年房地产政策环境总体继续偏松 21
〔四〕一线城市供给从紧，二、三线城市大有可为 22
三、政策建议 25
〔一〕正确判断房地产业根本形势，切实满足日益增长的房地产需求 25
〔二〕建立完善多层次住房供给和保障体系，满足中低收入家庭根本居住权 25
〔三〕推进住房租赁市场开展 26
〔四〕拓宽融资渠道，强化金