商业调研分析报告
目录
一、星沙商圈概况
二、泉塘商圈概况
三、工程SWOT分析
四、客群分析
五、业态方向建议
2021年4月2日辉宏置业营销部
一、星沙商圈概况
星沙经开区位列全国最具投资价值开发区，2021年底，入驻企业482家，“世界500强〞企业25家，城镇居民人均可支配收入突破2.4万元。
目前整个星沙商业中心现状：星沙通城广场，占地面积11万平米，分为上下两层，是一个及休闲、娱乐、小吃街、通城电器、新一佳超市为一体的大型商业综合体；步步高超市、易初莲花超市、苏宁国美电器、电影院；超高层写字楼有湘商世纪星城。人流量比拟集中，商业气氛较好，但业态分布不集中。
二、泉塘商圈概况
本案位于盼盼路与黄兴大道交汇处，交通便捷，停车方便，离火车站、飞机场、武广高铁站只需20分钟车程，目前周边的商业初具规模。
工程周边商业开展始于2021年，业态主要以服装服饰、餐饮娱乐、生活根本配套为主，人流集中，有稳定的消费人群。但是业态分布分散，缺乏大型购物娱乐休闲餐饮商业综合体。
爵士湘周边商业调查汇总表
工程名称
建筑面积〔万㎡〕
商业面积〔㎡〕
总户数
人口数
业态
营业面积〔㎡〕
租金/售价〔元〕
租金〔元/㎡/月〕
1楼平均租金〔元/㎡/月〕
租期〔年〕
涨幅
未来蜂巢
13.9
8000
1491
6300
楚旺堂大药房
70
7000
100
105
3
10%
红蜻蜓皮鞋
30
4200
140
1
不限
花之坊
40
4500
112.5
3
不限
喜洋洋动漫城
630
20000
32
5
不限
绿叶水果
100
10000
100
5
5%
鞋师傅皮鞋
40
3800
95
2
5%
德雅村
60
5000
83
2
5%
泉塘小区
80
40000
3000
12000
河马·占尼童装
80
6000
75
94
2
不限
增致牛仔
60
5800
97
3
不限
以纯
100
9000
90
5
不限
喜得龙休闲
40
4200
105
3
不限
乔丹体育
40
4200
105
3
不限
方略潇邦
19
5000
新旺超市
50
1580
31.6
40
3
不限
锦和超市
50
1800
36
6
5%
咿呀贝比童装
150
9000
60
自有
不限
崇源堂药店
80
2500
31.25
6
不限
东城名苑
7.3
4000
592
2400
仁康泰药店
58.5
0
25
自有
无
丹平南食
100
3000
30
8
无
移动营业厅
50
1200
24
1
无
有渔有恰饭店
100*2
4000
20
5
无
中铁·国际城
69
18000
6459
35000
无
紫东苑
6.1
9000
1600
5000
快乐惠超市
120
2500
21
22
3
不限
水果店
80
1800
22.5
不限
沙县小吃
40
1200
30
不限
徐力建材
40
600
15
不限
星城国际
37
20000
2600
9000
麻辣香锅
50*2
4000
40
67
2
10%
绿叶水果
60
4500
75
2
8%
北京布鞋
50
4200
84
2
5%
水星家纺
100
7000
70
2
5%
明天一城
10.7
10000
800
3000
罗拉咖啡
1100
44000
40
106
8
无
美美化装品
90
10000
111
5
无
水中花内衣
80
8800
110
5
无
海贝女装
50
6000
120
5
无
百变城
120
10000
83
5
无
高林仕家
21
12000
1818
7000
1楼临街商铺平均租金70元/㎡/月，全部自持
康桥长郡
50
16000
3248
13000
1楼学校门口临街商铺平均租金62元/㎡/月，免租半年，租期3年，物管费2.5元/㎡/月
总计
314
142000
21608
92700
通过本次对工程周边业态采取的抽样调查，泉塘商圈整体消费水平较高，消费潜力巨大，现有商业不能满足全方位需求，缺乏中高档的娱乐休闲配套和特色餐饮。
三、工程SWOT分析
1、优势：
1〕、未来蜂巢跟明天一城与本案租金形成鲜明比照(明天一城跟未来蜂巢一楼的租金均到达了100--140㎡左右，虽然人流较集中，商业气氛较好，但明天一城形成了一种炒作的恶性循环，增加了商家的本钱，而入不敷出，位置与本工程靠近，但租金本工程更为合理)。
2〕、更加接近人流集中的泉塘小区(泉塘小区处于整个泉塘商圈的核心地带，已经形成了诸多稳定的购置人群，可以进行引导性的消费，带动本工程商业开展)
3〕、竞品价格优势(与周边2个竞品工程比照，本工程位置优越但招商条件更优惠)
4〕、消费潜力巨大(周边多个