物业管理公司操作实务
TOC\o1-3\h\z\u第一节物业管理公司概述 2
一、物业管理公司的性质 2
二、物业管理公司的类型 3
三、物业管理公司与产权人、使用人的关系 4
第二节物业管理公司的组建 6
一、物业管理公司的目标定位 6
二、物业管理公司的资质条件与申办程序 7
第三节物业管理公司的组织机构 9
一、物业管理公司组织机构设置的要求 9
二、物业管理公司组织机构设置的原那么 9
三、物业管理公司组织机构的类型 10
四、物业管理公司的集团化选择 12
第四节物业管理公司的业务内容 13
一、物业管理公司的根本业务 13
二、物业管理公司的辅助业务 14
三、物业管理公司的内部业务 14
第五节物业管理公司与其它相关部门的关系 16
一、与政府行政主管部门的关系 16
二、与属地街道办事处(或居委会)的关系 17
三、与专业管理企业(公司)的关系 17
第六节物业管理公司的公共关系管理 18
一、物业管理公司公共关系管理概述 18
二、物业管理公司公共关系管理的步骤 25
三、物业管理公司公共关系的传播与沟通 41
第一节物业管理公司概述
一、物业管理公司的性质
物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有效劳性，因而物业管理公司也具有效劳性。物业管理公司不生产产品，而是提供效劳，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点：
第一，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合效劳和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与效劳工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承当民事责任等。因此，物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外，在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样，都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法那么。所以说，物业管理公司是一个独立的企业组织，它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。
第二，物业管理公司属于效劳性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种效劳，为业主和租户创造一个舒适、方便、平安、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供效劳来到达自己的工作目标。因此，从本质上说，物业管理公司的“产品〞只有一个，那就是效劳。物业管理公司的效劳是有偿的，是带有经营性的，是属于企业性的经济行为。
第三，物业管理公司在某种程度上承当着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成局部。由于中国城市建设管理体制正处于改革开展中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业主和租户提供效劳的同时，也承当了局部政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量平安、住宅小区内的市政设施等等。
二、物业管理公司的类型
物业管理公司按不同的划分标准，可分为不同的类型。
(一)按存在形式划分
物业管理公司按存在形式划分，有独立的物业管理公司和附属于房地产开发企业的物业管理公司两类。这两类公司目前都比拟普遍。前者的独立性和专业化程度一般都比拟高；而后者的开展程度那么明显参差不齐，有的只是管理上属公司开发的特定工程，有的已开展成独立化、专业化和社会化的物业管理企业。
(二)按效劳范围划分
物业管理公司按效劳范围划分，有综合性物业管理公司和专门性物业管理公司两类。前者提供全方位、综合性的管理与效劳，包括对物业产权产籍管理、维修与养护以及为住户提供各种效劳；后者就物业管理的某一局部内容实行专业化管理，如专门的装修公司、维修公司、清洗公司、保安公司等等。
(三)按企业所有制性质划分
物业管理公司按企业所有制性质划分，可分为全民所有的物业管理公司以及集团所有、外商独资、合资或股份制性质、私营性质的物业管理公司。目前，全民所有和集体所有的物业管理公司占大局部，私营性质的正在崛起。我国香港等地的物业管理公司有比拟丰富的管理经验，并看好大陆的物业管理市场，是一支不可无视的力量。
(四)按管理层次划分
物业管理公司按管理层次，可分为单层物业管理公司、双层物业管理公司和多层物业管理公司。单层物业管理公司纯粹由管理人员组成，人员精干，不带作业工人，而是通过承包方式把具体的作业任务交给专门性的物业管理公司或其他作业队伍；双层物业管理公司包括行政管理层和作业层，作业层实施具体的业务管理，比方房屋维修、清洁、装修