交了首付,开发商不给购房协议
篇一:开发商垫付首付相关细则及法律规避
一、法律分析
现在房地产市场上,开发商垫支部分首付房款方法关键有以下两种方法:一是开发商直接对购房者垫付部分房款（在业内称为分期首付）;二是经过第三方（个人或担保企业）对购房者借款。这两种方法互有利弊,下面分别对上述两种方法进行法律分析:
开发商直接对购房者垫付部分房款方法
有利方面
规避银行提升首付要求,加速开发商资金回笼,减轻资金压力。
开发商垫付部分首付款,向银行出具收到全部首付款证实。银行对购房者发放按揭贷款并支付给开发商。开发商垫付部分首付款购房者在交房前再偿还给开发商,这么方法能够规避购房者无法支付银行要求首付款成数而不能发放按揭贷款风险,能够加速开发商资金回笼,减轻资金压力。
经过双方协议方法降低购房者违约风险
因为垫款人和售房人均为开发商,借款人同时又是购房人,开发商能够经过与购房人签署商品房销售补充协议等形式约定双方权利、义务,如将交房或解除商品房销售合相同与购房人偿还垫款相关联,增大购房人违约成本,降低购房者违约风险。
不利方面
购房人未能按期偿付按揭贷款时,开发商可能要负担连带清偿责任
如购房人未能按期偿付按揭贷款,银行除根据通常程序拍卖抵押物外,还能够起诉开发商,要求开发商负担连带清偿责任。
在购房人办理按揭贷款过程中,需要开发商出具购房人已付清全部首付款证实,但因为开发商垫款原因,购房人首付款实际并未付清。银行能够开发商与购房人恶意串通,出具虚假首付房款证实,套取银行现金为由[1],主张该民事行为无效,解除按揭贷款法律关系,要求开发商对于按揭贷款偿还负担连带清偿责任。如开发商垫款家数较多,还可能引发连锁反应。
垫支款项偿还缺乏保障。
在该种方法下,假如购房人逾期未能偿还开发商垫款,开发商如经过诉讼路径要求购房人偿还开发商垫款,无法经过查封拍卖购房人所购商品房来偿付垫款。原因是购房人所购商品房已抵押给银行,如开发商申请查封该已抵押商品房,则相当于通知银行开发商出具了虚假首付房款证实,银行能够基于中理由,起诉开发商,要求其对按揭贷款负担连带清偿责任。如开发商垫款家数较多,银行能够解除存在开发商垫款其她全部按揭贷款法律关系,并要求开发商对以上全部按揭贷款偿还负担连带清偿责任。
如不查封拍卖购房人所购商品房,因为购房人为自然人,从其无法一次性付清首付款情形看,购房人很可能缺乏偿债能力,如无其她担保,开发商垫支款项偿还缺乏保障。
经过第三方对购房人借款方法
有利方面
规避银行提升首付要求,加速开发商资金回笼,减轻资金压力。同理,不赘述。
开发商没有出具虚假首付款证实,从而对按揭贷款偿还负担连带清偿责任风险
第三方对购房人借款与开发商收取首付房款在法律上是不一样法律关系,开发商在此情形下收取了全额首付款,所出具首付款资金证实真实有效,开发商没有出具虚假首付款证实,从而对按揭贷款偿还无须负担连带清偿责任风险。
第三方对购房人借款属民间借贷,能够约定高额逾期利息[2],以督促购房人按期还款。
查封拍卖购房人所购房屋没有法律障碍。
第三方对购房人借款与银行按揭贷款属于不一样法律关系,如购房人逾期未能偿还第三方借款,第三方能够经过诉讼路径要求购房人偿还借款,并能够在实施中经过查封拍卖购房人所购商品房来偿付借款。具体地,该所购商品房拍卖实施所得收入,在偿付银行按揭贷款后剩下部分（抵押优先权）,能够用于偿还第三方借款。
不利方面
因为第三方对购房人借款与开发商销售房屋是不一样法律关系,无法经过与购房人签署商品房销售补充协议等形式降低购房者违约风险。
因为购房人所购房屋已经抵押给银行,查封拍卖程序后所得收入银行含有优先受偿权。另外,如借款金额与房产价值差距太大,则查封请求可能不会得到法院支持。
相关附件:
1、开发商垫款协议文本
2、第三方借款协议文本
3、补充协议
篇二:交了定金和首付购房协议还没有签,现在不想买了能要回首付款吗
篇一:买房子交了定金不想买了怎么办
买房子交了定金不想买了怎么办
买房子交了定金不想买了怎么办
一、购房定金能够退吗,怎么才能要回购房定金？《中国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条要求:当事人约定以交付定金作为签订主协议担保,给付定金一方拒绝签订主协议,无权要求返还定金;收受定金一方拒绝签订协议,应该双倍返还定金。
《最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第四条要求: