证券研究报告
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正文目录
物流活动向好，但供给冲击下仓储设施出租“以价换量” 3
物流行业景气度明显提升，物流保管费用占比稳中有升 3
国内高标仓行业“一超多强”，供给冲击仍将持续 5
境内仓储物流REITs亦面临“以价换量”，租金有所下降 7
顺丰香港REIT表现良好，是境内的有效参考系 10
顺丰控股采用自营物流模式，为港深REITs提供稳定需求 10
顺丰香港REIT已运营多年，关联租户占比很高但表现稳定 13
顺丰香港REIT估值有所下调，仓储物流资产下行压力仍存 15
顺丰香港REIT经历多轮行情，低股价致使股息率达7%以上 16
南方顺丰物流REIT，珍惜当下高租金时段的窗口期 17
顺丰境内REIT底层资产为分拨中心，是快递业务的重要场地 17
深港两地REIT资产竞争缓和，各自区域有所侧重 20
高度依赖顺丰集团系租户，出租率预计整体稳定 21
估值已考虑租金下行风险，当前分派率是较好的配置期 22
风险提示 25
图表目录
图1：全国物流业务需求总体保持扩张态势，供应链上下游保持联动回升 4
图2：我国社会物流总费用稳步增加，保管费用的占比稳中有升 4
图3：我国物流地产主要开发商“一超多强”，普洛斯遥遥领先，电商/第三方物流自建仓储项目增多 5
图4：全国已上市9只REITs的位置分布 8
图5：顺丰控股的业务布局中，速运物流业务为顺丰深港双REITs平台带来长期潜在的租赁需求 10
图6：顺丰控股截至2024年末的关键场地资源 12
图7：顺丰房托（2191.HK）——中国香港青衣物业 13
图8：顺丰房托（2191.HK）——长沙物业 14
图9：顺丰房托（2191.HK）——佛山物业 14
图10：顺丰房托（2191.HK）——芜湖物业 15
图11：顺丰房托股价历史表现（后复权） 17
图12：顺丰房托与南方顺丰物流REIT的投资侧重范围的划分 20
表1：2025年3月末我国5大城市群高标仓平均有效租金仍下滑 6
表2：境内仓储物流REITs“以价换量”来稳定出租率，后续租金仍有下探压力 9
表3：顺丰房托4项物业的运营情况 15
表4：顺丰房托4项物业的估值情况 16
表5：南方顺丰物流REIT的3处资产基本情况 17
表6：南方顺丰物流REIT以分拨中心为主，其他业态涉及高标仓、冷库、配套楼和宿舍等 19
表7：南方顺丰物流REIT依赖关联方租赁，后续出租率预计保持稳定 21
表8：南方顺丰物流REIT关联方租金与市场租金对比情况（基准日2024年9月30日，元/平方米/月） 23
表9：可比C-REITs项目的增长率参数 23
表10：已上市的仓储物流REITs中，南方顺丰物流REIT的现金分派率排名较好 24
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仓储物流REITs是典型的周期类资产。物流是连接生产和消费的中间环节，明显受到宏观经济周期的影响，景气度上表现出一定的季节性波动。物流活动越繁荣，市场对各类物流设施及仓库资产的需求就越旺盛，仓储物流REITs资产的出租率就越有保证。仓储物流资产的形成包含选址、建设、出租等环节，具体设施包含物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等。
面向社会提供物品储存服务并收取费用的通用仓库项目以及冷库等专业仓库项目可以申报REITs。截至2025年5月16日，已有9只仓储物流C-REITs发行上市，中金普洛斯、红土创新盐田港REIT已开展过扩募，发行规模合计220.79亿元（含扩募），市值合计236.47亿元。另外，中银中外运仓储物流、华夏万纬仓储物流2只仓储物流REITs在审核过程中。
值得关注的是，中国及亚洲物流行业中的领军企业——顺丰控股股份有限公司
（002352.SZ/6936.HK）作为发起人的顺丰房托（2191.HK，下文称之为顺丰香港REIT）、南方顺丰物流REIT（180305.SZ，下文称之为顺丰境内REIT）分别于2021年5月17日在中国香港、2025年4月21日在深圳挂牌上市，完成在中国香港、中国内地两地双公募REITs平台的搭建。2025年来新上市的7只C-REITs中，除了3只仓储物流REITs外，消费、市政、保租房、产业园都以30%的收盘涨幅开局，其中深交所上市的南方顺丰物流REIT首日收盘涨幅仅13.53%，一定程度上也反映了市场对仓储物流REITs的定价仍然较为审慎。
本文通过复盘仓储物流