《房地产估价》各主要内容习题及参考答案
第一部分：房地产估价概论
【复习思考题】
1、什么是房地产估价?
2、列举房地产的估价对象？
3、影响房地产估价的因素有哪些?
4、怎样进行房地产状态描述?
5、简述房地产的估价原则?
6、为什么要进行房地产估价?
复习思考题答案：
1、房地产估价就是专业人员根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。
房地产估价的本质
房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内
2、（1）土地（2）房屋（3）构筑物
（4）在建工程：即那些已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产
（5）期房：正在开发建设或者计划开发建设、但尚未形成的房地产。
（6）灭失的房地产：如已被拆除的房屋、被灾害损毁的房屋。
（7）房地产的某一局部，如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房。
（8）现况房地产与以往状况房地产的差异部分。
（9）房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称企业价值的无形资产评估。
3、房地产自身因素
(一)区位因素
1.位置，（1）方位（2）距离（3）朝向（4）楼层
2.交通
3.周围环境和景观（1）大气环境（2）水文环境（3）声觉环境（4）视觉环境
（5）卫生环境（6）人文环境
4外部配套设施
(二)实物因素
1．土地实物因素（1）土地面积（2）土地形状（3）地形（4）地势（5）土壤，
（6）地基（7）土地开发程度
2．建筑物实物因素（1）建筑规模（2）外观（3）建筑结构（4）设备设施
（5）装修装饰（6）层高和室内净高（7）空间布局
（8）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照
（9）维修养护情况及完损程度
(三)权益因素
1．权利状况
2．使用管制
3．相邻关系
房地产外部因素
（一）人口因素（二）制度政策因素（三）经济因素
（四）社会因素（五）国际因素（六）心理因素
4、房地产实物状况描述
1.土地实物状况(1)土地面积：(2)土地形状：(3)地形：(4)地势：(5)土壤：
(6)地基（地质）：(7)土地开发程度：
2.建筑物实物状况
(1)建筑规模，(2)层数和高度：(3)外观：(4)建筑结构；(5)设施设备：(6)装饰装修：
(7)防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。(8)层高和室内净高：(9)空间布局：
(10)年龄（屋龄、房龄）和设计使用年限；(1l)维修养护情况及完损程度：
房地产权益状况描述
1.土地权益状况（1）土地所有权：（2）土地使用权：（3）土地使用管制：
（4）目前使用情况：（5）其他权利设立情况：
2.建筑物权益状况
5、（一）合法原则
合法原则要求：房地产估价的前提是估价对象具有的合法权益。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等三个方面：
1.在合法产权方面，
2.在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。
3.在合法处分方面的依据。
处分方式包括
房地产买卖：房地产租赁：房地产抵押：房地产典当：房地产抵债：房地产赠与：
4.在其他方面，要求评估出的价格必须符合国家的价格政策。
（二）最高最佳使用原则
最高最佳使用必须符合四个标准；
（1）法律上许可（2）技术上可能（3）经济上可行（4）价值最大化。
（三）替代原则
要求：
（1）如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。
（2）不能孤立的思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产的价格影响。把它与其它房地产的价格或估价结果同时拿来看时没有明显的不合理。
（四）估价时点原则
1.估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中。
2.估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现于房地产损害赔偿案件中。
3.估价时点为现在，估价对象为现实状况下的情形，是估价中最常见的，主要是在建工程估价。
4.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，主要是为房地产的预售或预购评估价格。
5.估价时点为未来的情形，多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。
（五）谨慎原则
6、一、理论上需要
(一)专业估价存在的基本前