南益十里河地块工程初步定位报告
一、本体分析
1、地块区位
地块位于济南中心城区东部，花园路、化纤厂两侧；距离东部高新区约3公里，洪楼广场约3公里，名士豪庭约5公里，奥体中心约5公里；
地块位于区级商圈洪楼商圈成熟版块辐射范围，开展潜力较大；
2、地块交通条件
工程紧邻城市主干道—花园路、奥体西路，次干道化纤厂路等，交通便利；
工程道路为花园路东首，路况环境相对较差；
3、地块现状：
地块分为两局部:花园路北侧地块为厂房和宅基地，尚未拆迁；花园路南侧为十里河村村民居住区，尚未拆迁。
4、地块周边环境
限制条件：
地块内的大辛河暂时尚未改造，河道环境较差；；
目前地块所在的花园路东首及周边整体环境尚处于提升之中；
优势条件：
地块隶属于历城区成熟区域，紧连历下区，为周边客户置业首选区域；
周边已形成较大的生活居住区，一般性生活配套较为完善，具备历城五中等教育资源；
地块东沿大辛河，目前济南市政府重点整治市内河流及沿岸风景带，为工程提升生活品质奠定根底；
5、周边成交土地情况
编号
土地位置
土地面积〔㎡〕
用途
容积率
竞得单位
成交价格〔万元〕
单价〔万元/亩〕
楼面地价〔元/㎡〕
2021-G057
华阳路以东，华能路以南
13118
居住
地上≤2.4，地下≤0.7
济南市鑫达房地产
8600
437
2732
2021-G066
体育西路以东、正丰路以西、康虹大街南侧
112089
居住
地上≤2.3，地下≤1.1
济南东拓置业
68000
404
2638
2021-G089
历下涵源大街北侧，体育西路东侧
19593
商业金融业
地上≤4.0，地下≤1.6
山东力高房地产开发
8963.95
305
1144
2021-G090
历下涵源大街北侧，体育西路东侧
34569
住宅
地上≤2.6，地下≤1.2
11407
220
1270
2021-G057
历下区涵源大街北侧、贤文路西侧
20214
居住
地上≤3.2
地下≤1.5
山东贤文集团总公司
15800
521
2443
2021-G007
历下区奥体中路东侧
76622
居住
地上≤1.25
地下≤0.6
济南市历下区国有资产运营
10918.35
95
1140
2021-G008
历下区奥体中路东侧
144368
居住
地上≤1.4
地下≤0.6
22088.1
102
1093
2021-G009
历下区黄台南路南侧、正丰路西侧
37954
居住
地上≤1.23
地下≤0.4
9507.31
167
2036
2021-G029
历下区涵源大街北侧、贤文路西侧
14625
商业
地上≤5.5
地下≤2.5
祥泰实业
20800
948
2586
2021-G093
华阳路东侧
21010
居住
地上≤3.0
地下≤0.75
济南市旧城改造投融资
6932.2
220
1100
2021-G104
历下区中林路以南，体育西路东侧
65221
居住
地上≤3.0
地下≤1.4
山东北大资源地产
39132
400
2000
2021-G036
历下区花园路以南、化纤厂路以东
71834
居住
地上≤２.45
地下≤１.0
山东莱钢建设置业
54000
501
3068
6、地块经济指标
目前仅有地块建设用地面积495.31亩〔330209.2㎡〕，详细开发指标尚未确定。
7、地块属性界定：城市成熟地段全功能配套高端品质楼盘
二、济南市场现状与后市预测
1、房地产政策环境
⑴、从2021年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是近3年来，中国存款准备金率首次走出“上调〞区间。
⑵、12月12日，中央经济会议明确要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，推进房产税。
⑶、2021年2月18日，中国人民银行宣布从2021年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。
⑷、芜湖、上海楼市新政发布数日后被紧急叫停，地方政府缓和楼市政策被中央严控。
⑸、2021年3月14日，国务院总理温家宝就目前房价表态“房价调整还远未到位〞。
⑹、2021年5月12日，中国人民银行宣布从2021年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。
从上述政策来看，目前中央政府依然执行房地产市场从紧的政策，但从年后开始，政府逐步展开差异化政策，针对首套的刚性需求，政府加大了支持力度，存款准备金率的不断下调，释放了大量流动资金，各地银行针对首套房房贷利率由上浮10%回归至85折甚至7折，楼市刚需将会从中受惠。
2、目前济南总体市场情况
上半年，在刚需的带动下，各工程通过降价走量，出现了楼市的小阳春，市场预期转好；至6月份，济南市住宅成交量开始稳步上升，成交价格缓慢上涨。
限购、限