海悦华城商业裙楼
工程筹划方案
目录
TOC\o1-3\h\z\u1.工程概况 4
1.1工程区位 4
1.2工程根本资料 4
1.3工程实景图 5
1.4工程交通网络 6
2.工程S.W.O.T.分析 7
2.1Strength优势 7
2.2Weakness劣势 10
2.3Opportunity时机 12
2.4Threaten威胁 13
3.周边市场分析 15
3.1商业整体分析 15
3.2商业业态分析 15
3.3结论 15
4.工程定位 17
4.1功能布局定位 17
4.2规划改造建议 17
5.工程客户定位 17
5.1消费群定位 17
5.2客户群定位 18
6.工程售价定位及建议 19
6.1深圳各口岸同类商业物业租售情况调查 19
6.2福田口岸周边商业物业租售水平 20
6.3工程定价建议 21
7.价值提升方案 22
8.推广活动建议 23
8.1工程形象定位 23
8.2销售周期建议 23
8.3中原内部推广活动建议 24
8.4外部推广活动建议 25
8.5外部推广活动费用初步预算 27
1.工程概况
1.1工程区位
海悦华城商业裙楼位于福田区南端的新皇岗口岸〔福田口岸〕地区、香港落马洲大桥西侧，其把守广深港高速铁路、深圳地铁4号线、广九东铁上水——落马洲支线、香港西铁北环线四铁交汇要塞，将以门户之名，成就商业地标之作。
1.2工程根本资料
工程位置
深圳市福田区渔农村海悦华城商业裙楼
开发商
鼎太房地产开发〔深圳〕
竣工时间
2001-4-1
总建筑面积
4600平方米
容积率
3.5
绿化率
40%
住宅入住时间
2001-4-30
停车位
250个
经营商家业态
以便利店、地产中介行、小型餐饮等生活配套为主
配套设施：
中小学
皇岗中学、皇岗小学
幼儿园
皇岗幼儿园
银行
深圳开展银行、建设银行等
医院
皇岗医院
1.3工程实景图
A、B座商铺实景图C座一层商铺实景图
A、B座商铺实景图
C座一层商铺实景图
C座一、二、三层商铺实景图
C座一、二、三层商铺实景图
1.4工程交通网络
工程门前公交线路
大巴
起点站
终点站
52路7:00-19:00、
渔农村
东昌总站
203路(环线:)6:30-23:30
渔农村
东昌总站
241路(渔农村6:30-22:00
渔农村
紫薇阁
当前，工程所处区域的公交系统不兴旺，但福田口岸开通后，新的公交线路将会增设到工程门前的公交站。大量的公交线路的引入，必然会带来滚滚的人流，从而带旺当地的商业人气。
2.工程S.W.O.T.分析
2.1Strength优势
系知名门
海悦华城商业裙楼由鼎太房地产开发〔深圳〕开发，其分三层，建筑面积共计约4600平方米。
1976年在美国创立的鼎太集团，投资区域涉足中国、美国、东南亚及台湾地区。
鼎太的盛名，在全球地产界都家喻户晓！在美国，加州圣地亚哥的造镇方案、GRAYHAWK36洞高尔夫球场及别墅社区以及洛杉矶、拉斯维加斯等地投资开发，成就了鼎太的伟业；在台湾每十大名宅中，鼎太系至少占有三席；而在泰国、香港、深圳、厦门、长春都留有鼎太的丰姿；海悦华城作为其立足深圳的第一个作品，在1999年上市后，不仅空前以短短的45天创造出100%的销售成绩，连续两年获得深圳外销楼盘销售冠军。楼盘的火爆势必为商业裙楼的销售铺垫璀璨的未来！
区位优势
工程所处的区域为福田区渔农村，与福田口岸几步之遥。其承渔农村改造、福田口岸座落之契机，坐镇香港与深圳商业共融的门户重地，集口岸〔福田口岸〕物业、地铁〔深圳地铁4号线、香港东铁〕物业、铁路〔广深港高速铁路、广九东铁上水——落马洲支线、香港西铁北环线〕物业于一身，滚滚人流将在此穿梭不息，地段优势无可比较。
工程大环境商业繁荣
工程大环境——福田CBD中心区的商业以社区临街商铺为主，业态与居家生活息息相关，涉及生活日用品、五金家电、文具玩具、家具、休闲娱乐及餐饮，还有众多的大小地产中介。其中休闲娱乐设施比方水疗、足浴、按摩等分布广泛，规模较大的有在水一方、蔚蓝海岸休闲会所、宏昌休闲会所等。在小区物业的底层或底下几层分布有众多的商铺，尤其是在一些临街的商铺，分布有大型的商场超市，比方：人人乐超市、人人乐崇尚百货、兴万家、国美、万佳、百佳、天虹商场及金海马家居等。而纯商业物业有时代广场和福民文具玩具批发市场。
工程周边消费力强
工程以及周边近年开发楼盘
预计居住