泰州大华·锦绣华城
2021年度营销报告
2021年5月
TOC\o1-4\f\p\u目录
一、 整体营销目标3
1、 工程节点3
2、 年度营销目标3
3、 销售目标4
二、 市场概述4
1、 泰州2021年市场供需分析4
2、 竞争工程分析4
3、 市场隐性竞争威胁6
4、 住宅市场分析7
〔1〕、政策方面7
〔2〕、土地方面7
〔3〕、市场成交7
〔4〕、客户心理8
三、 产品解读8
1、一期指标8
2、主卖点解析8
3、大一期SWOT分析9
4、大一期产品形态9
5、大一期产品分析10
四、 客群定位12
1、近期客群12
2、中远期客群13
五、 推盘策略13
1、 推盘节奏13
2、 2021年度推盘数据分析14
3、 价格策略15
4、 蓄水策略16
5、 活动蓄水策略16
6、 媒体策略17
7、 案场执行策略18
8、 关系营销策略18
9、 场地营销策略19
六、营销推广及方案20
1、 全年推广目标及整盘推广定位20
2、 大一期工程定位与推广方案21
3、 大一期案名建议23
4、 营销费用预算24
整体营销目标
工程节点
1-4号楼10月份推出
5、6号楼11月份推出
年度营销目标
2021年的营销工作简单说就是一期产品的首开工作，其包含的意义十分深远：其一，是整个大盘的首次登台；其二，是工程大一期的盛大启动；其三，是大华品牌落地以及药城形象的集中表达；因此为了取得工作的良好开端，为了工程在当地打下坚实根底，营销工作需要在产品及筹划方面谋求独特之处，才能开拓市场，深耕细作。
销售目标
成交面积：10000平米
成交均价：6000元
成交金额：6000万元
回款金额：1800万元
市场概述
泰州2021年市场供需分析
2021年1-3月份整体上市量为32.4万方，整体去化量为38.45万方，较去年同期增加22.7%，成交均价为5773元/平米，较去年同期增加38.1%；一季度在去化2021年存量的同时平稳消化新增供给，市场整体表现为供需平衡态势。但受政策调控影响，整体市场放量有限，同时受限于银行贷款限制，降低整体成交速度。因此在此根底上，各家希望通过加大对一次性付款的促销力度，促进成交，这也是导致成交均价在春节期间降至谷底的主要原因。
竞争工程分析
整体市场成交排行分析
2021年一季度泰州商品住宅销售套数top10〔1月-3月〕
排名
楼盘
区域
销售套数(套)
1
西堤阳光
城西
432
2
美好上郡
城中
278
3
欧亚国际
城东
235
4
碧桂园
城东
231
5
万达广场
城中
124
6
水岸豪庭
城西
107
7
同济家园
城南
93
8
世茂河滨花园
城南
90
9
华辰尊园
城东
61
10
凤城丽都
城西
51
2021年一季度，泰州商品住宅排名前十位的工程销售套数到达1702套，占一季度总销售套数的52.1%。
其中：城南区与城中区各有2个工程进入销售排名前十位；城东区与城西区各有3个工程排名在前十位中；
西堤阳光一季度两次开盘热销，销售套数排行首位。从各楼盘成交情况来看，一季度高端物业的成交量较以往有所上升，经数论宏观调控后，当前财富阶层的投资理财心态已经发生了很大的变化：多数已经从追求高收益转向了财富的保值和适当的增值。
2021年第一季度泰州商品住宅销售金额top10〔1月-3月〕
排名
楼盘
区域
销售金额(万元)
1
万达广场
城中
33163
2
美好上郡
城中
32881
3
碧桂园
城东
16585
4
西堤阳光
城西
16214
5
依云湾
城东
15632
6
欧亚国际
城东
10161
7
荣御蓝湾
城南
8330
8
世茂河滨花园
城南
7286
9
同济家园
城南
5457
10
水岸豪庭
城西
5389
一季度城南区与城东区各有3个工程进入到了销售金额排名TOP10，城中区与城西区各有2个工程进入销售金额排名TOP10；
一季度万达广场销售金额排行首位，在通胀压力下，高端物业的高保值性受消费者关注度较高，而高端物业成交量的上升拉升了整体市场成交均价；
一季度进入排行TOP10的楼盘，城南区与城东区占主导地位，城南区周山河街区、医药城的打造及城东区东大门的改造、教育区等因素使得这两区域的楼盘成为购房者首选。
周边重点工程分析
本案虽处医药城，但依旧受到城南数盘的竞争挤压，现选取世茂河滨花园、恒景国际、阳光盛景作为竞争阅读。
工程名称
在售产品
主力户型
户型面积
价格
目标销售状况
世茂河滨
高层
两房/三房
85/130左右
6800
五月初即将推出小高层
恒景国际
多层