高邑万邦四季花城
市场调研及定价方案
北京鸣石100
谨呈：
河北万邦房地产开发
根据贵方对“四季花城〞工程的工作要求，我们对高邑房地产市场及工程特点了解的实际情况，制定了具有针对性的市场调研。组织公司的精干人员，克服了天气、资料等方面的困难，加班加点，以专业、专注的工作态度进行了大量的大范围街区普查、踩盘、资料搜集、深度访谈、资料分析、研究等工作，先后进行了高邑根本情况普查、宏观资料搜集、房地产工程普查及重点住宅楼盘调查，并采取一对一形式，开展了重点客户深度访谈，完成了对高邑房地产市场的调研——“四季花城〞工程的市场调研工作，并进行了分析和论证。本着谨慎、客观的工作态度，通过多轮专题讨论，组织了?高邑万邦四季花城市场调研及定价方案?报告，以供双方探讨、论证参考之用！
筹划理念
创新理念
房地产不等于钢筋+水泥，只有创新才能注入建筑以灵魂，展现工程特有的气质与魅力；只有创新才能标定工程无可替代的价值；只有创新才能在同质化现象严重的房地产市场竞争中立于不败之地。
适合理念
任何一个成功的工程都不是孤立的。都是与城市开展规划相协调、统一的，都是符合当地经济开展与文化特色的，都是提升城市整体形象、文化与品位的。
收益最大化理念
效劳于开发企业，忠实于开发企业，使其获取利润最大化是我们的宗旨，我们有责任利用我们的专业知识和高标准的操作能力协助开发企业打造良好的企业品牌，并最终获取最大的经济效益和社会效益。
细节至重理念
工程的筹划并不仅仅是先进思路和领先的理念，对每一个细节的处理也同样重要。产品毕竟是要使用的，只有比使用者想的更多、想的更远、想的更细才能被市场认同和接受。
高邑县经济宏观分析
高邑县地处太行山东麓，位于石家庄市南部，距省会石家庄50公里，有“凤凰城〞之称。县域面积222平方公里，辖四乡一镇，一个办事处，107个行政村，人口175645人。地理位置优越，交通四通八达，是石家庄南部重要的交通枢纽，京广铁路、107
第三产业持续繁荣活泼
蔬菜批发市场升级改造取得较大进展。“万村千乡〞市场续建工程顺利推进。
支柱产业蓬勃开展
建陶产业被列为“全省建筑陶瓷特色生产基地〞。
纺织产业：全年新增纺纱能力5万锭。
煤炭资源勘探开发正式启动。
县城建设和管理跃上新台阶
2007年，完成县城总体规划修编。根据建设中等城市的目标，按照20-30万人口的承载要求，对县城总体规划进行完善提升.刚性落实城市规划，实行城市建设审批一支笔制度。
城市重点根底设施工程进展顺利
石郑高速客运铁路“新高邑〞中间站正式列入设计规划，成为我省境内唯一一家县级客运站。
启动北部新区建设
在府前路与府北路之间，以机关综合大楼周边区域为重点，规划建设集行政办公、住宅、商业为一体的北部新区，为县城开展拉开空间，打造县城建设新亮点。严格控制建筑容积率、绿地率，稳定住房价格，建设精品楼盘。积极推进城中村改造和老城区平改楼，年内抓好1-2个村的试点工作。
第二章高邑房地产市场概况
整体房地产市场现状及走势分析
高邑房地产市场虽然开展时间不长，但开展速度相对较快，房地产工程有一定的规划理，操盘手专业素质相对较高，售楼人员具有专业水平，售楼部设置水平相对简单，目前并存7个房地产工程，供给量相对充足；二手房市场的出现也间接证明高邑房地产投资意识正在萌芽。
高邑房地产市场开展历程
高邑房地产市场起步于2003年。
早期的房地产工程主要分布在县城西北方向和凤凰台区域，以阳光花园和凤凰台为代表，规模较大，建筑形式为1+5层建筑，一层为车库，宅间绿化较好，但价格很低。
从06年开始，高邑房地产市场进入快速开展时期，现代城、香榭丽舍等大批工程陆续跟进开发，房地产价格也迅速上涨到08年8月的1385元/㎡。而香榭丽舍08年均价1600元/㎡更是创造了区域新高。同时福邑广居12F的出现也标志着高邑房地产市场开始向高层住宅迈进。
南、西、北部区域楼盘价格差异不明显
目前高邑在售工程均分布在中、西部地区，平均价格约为1385元/㎡，个工程差价在百元以内，只有南部的“香榭丽舍〞以“电梯洋房〞入市，均价1600元/㎡，暂列区域最高；而区域内唯一规划小高层产品的“福邑广居〞目前前景不明，预期价格为1500元/㎡。
多层住宅为市场主流产品
除“香榭丽舍〞〔局部七层电梯洋房〕、福邑广居〔规划12F小高层〕外，其他产品均为1+5F多层住宅，其中首层为车库。
产品单一化、极少有市场细分
户型类型单一，面积区间跨度较小，多为90㎡左右的两居、105—139㎡以内的三居、少量140㎡以上的四室两厅。，其中105—139㎡的三居是区域主流户型，满足区域客群自住需求。
投机、投资性购房比例极小
高邑房地产市场中投机、投资性购