序
——一个真实案例引发的思考
近三年来，
特别是有着“房地产真正寒冬〞之说的2021年，
临淄房地产市场首次出现大幅降价。
扛价观望？还是随波逐流？亦或假优惠真降价？
多数工程犹豫不决。
但却有这样一个工程，
一年内成功卖出420套且售价一路飙升。
2021年春夏之交，
一天时间又创造了疯狂热销120套的奇迹。。。。。。
您可能听说了！您相信吗？
我们做到了！
您也许会问：凭什么？为什么？怎么可能？！
我们是这样理解并做到的！
第一，依托准确详实的动态市场调研
〔多年的实操经验与对本地市场的深度充分把握，实现准确判断〕
第二，凭借精确的工程定位与筹划
〔市场定位、产品定位、目标客群定位、形象定位、价格定位等〕
第三，制定出切实可行的营销推广方案
〔结合工程本身，更要符合市场需求〕
第四，带着一支充满激情的销售执行团队
〔人本因素至关重要，执行力的到位程度表达把控能力〕
第五，拥有坚决的信心，成功的决心，孜孜不倦的耐心
〔发自内心的热爱工程，相信自己、相信团队，与每一个目标客户找到“谈恋爱〞的感觉〕
以上五点，缺一不可。
前言
承蒙贵公司信任，我公司在此非常荣幸并诚恳的向贵公司提交关于临淄【东泰·胜利花园】工程〔以下简称本工程〕的合作建议书。
鉴于时间的紧迫性及缺乏与贵公司领导层的深入对接，我公司在此重申：对于本工程的判断和建议将主要依据以下几点。
我公司春节后所做的?2021年临淄城区房地产市场调研?；
我公司三年来对临淄市场的充分把握和实操心得；
本工程根底资料和贵公司对本工程的要求和指示；
我公司多年的房地产工程操作经验；
中型住宅类房地产的一般规律。
此建议书主要包括我公司对本工程的初步理解和判断、营销推广建议、我公司所能提供的效劳及意向合作方式等四局部内容，并着重解决以下五个问题，请贵公司审阅。〔新生论〕
问题一工程如何定位？初步确定本工程市场定位
问题二产品价值怎样表达？对工程单体设计方案提出主导性建议
问题三产品卖给谁？初步确定工程针对性目标客户群
问题四如何实现最大收益？开发周期及价格定位区间策略
问题五产品怎么卖？营销推广总体思路
通过上述问题的解决，在后续的合作过程中，我们将力求实现如下筹划目标：
通过工程运作，提升“东泰〞品牌
缩短工程操作周期，实现资金迅速回笼
协助贵公司实现合理的投资收益
为贵公司工程决策提供依据
第一局部工程理解
我公司一致认为：一个工程的成功与否——产品第一，推广第二！而产品成败的根本取决于工程的定位！
同时，我公司也强调：做一个好的产品并不意味着高本钱、高投入，其关键在于定位的准确性和设计的合理性。
第一节工程属性界定
一、工程概况
区位——位于城市繁华中心，闹市边缘地带，片区具备良好的开展前景。
地块四临及资源——地块自然资源良好，周边建筑景观较差。
交通状况分析——外围具备较好的交通条件和利好因素，现状道路狭窄、路况相对较差。
周边配套情况分析——目前周边各项配套设施完善，3分钟辐射圈内应有尽有。
工程四至
工程四至
工程北面：东泰广场、东泰商厦、国美电器等生活配套齐全
工程东面：泰客荣、利群超市、人民医院、学宫幼儿园、实验小学、学宫中学、实验中学、邮局、银行等
工程西面：齐鲁石化办公楼、山东化工职业学院、等
工程南面：临淄最大的公园——齐园，二话生活区
分析：工程周边自然资源非常丰厚；教育气氛浓厚；生活配套非常齐全；交通网络兴旺，出行非常方便；邻近齐鲁石化生活区，齐鲁石化人员上下班非常方便；
工程
E
W
N
S
工程属性的界定：
属性
界定
地理位置
城市中心，闹市边缘地带
片区开展
具备良好开展前景
工程规模
较大规模
资源状况
优势明显
配套资源
配套完善
结论：本地块是处于城市中心闹市边缘，配套完善，优势明显，是具备良好开展前景的兵家必争之地。
二、工程根本指标
开展商：东泰集团
工程位置：桓公路101油库
占地面积：113.94亩
物业类别：住宅、商业
总建筑面积：11.44万
建筑形式：多层、小高层
容积率：1.50
建筑密度：21.01%
绿化率：38.2%
总户数：1096
规划人口：3507
总停车位：1096
三、工程SWOT分析
〔一〕优势
公园地产：临淄最大的公园——人民公园就在周边。
教育地产：临淄最好的中学、小学，打造三位一体便捷、优质教育。
钻石地段：此处为集主体公园、高档住宅、高档写字楼为一体的商务居住区，将成为齐国故都的一个新的城市名片。
交通便捷：桓公路、齐园路、牛山路、杨坡路四条干道交汇地带，出行非常方便。
配套完善：3分钟生活圈辐射应有尽有——医院、银行、菜市场、农贸市场、大型超市等，配套齐全，生活便利。
地段附加值：区域地段价值属性高，附加值大；人文底蕴丰厚，市民有着较高的的认