“东城水岸〞工程营销筹划报告
扬州联亚地产筹划
【总经理提要】：
仪征房地产市场稳步前行，市场竞争与时机并存，区域房地产市场进入全新的开展阶段，“同质化〞竞争容易出现并加剧，产品差异化塑造成为必须。
本次报告是从市场分析、工程定位、价格定位、产品策略、推广方案等多方面进行的论证分析，并提出相关建议，力求对工程的开发操盘等方面起到相应的作用。
在开发理念和工程概念思考方面，我们提出“城市向东，我向东〞的整体开发理念和工程市场定位。
我们将本工程总体定位为“城东高尚休闲生活样板社区〞，将产品定位为“后中式主义〞。
工程面对的是一个不温不火，且是缺失优质主力消费群体的市场，注定我们的营销筹划推广方案必须是：“不走寻常路〞。
区域内客户消费力缺乏，同时，面对较大的区域市场供给，仅仅依靠区域及周边的客户群资源是非常有限的。
我们需要拔高东城水岸的整体工程定位，同时需要树立工程差异化的市场形象，避开同质化产品竞争，通过一定的销售手法实现工程的成功和开发商利润的最大化。
目录
工程市场分析仪征地理环境
工程地块概况
市场开展状况分析
竞争环境分析
二、工程定位分析工程SWOT分析
市场定位
价格定位
产品定位
客户定位
三、产品塑造建议产品概述及主张
建筑风格和景观建议
产品形象包装
LOGO设计
四、营销推广策略整体营销策略
整合推广策略
销售推盘策略
传播推广方式
销售管理
源自市场-----慎析市场风云
第一局部工程市场分析
在仪征市场上需要〔也缺乏〕一个具有独特开发理念和不一样的产品工程。从开发商的角度来说，不仅仅是为了获得利润，更多的是希望赢得掌声；从筹划公司的角度出发，我们也不仅仅期望能够完成特色传播和快速去化的任务，更希望从营销的立场出发，尝试从产品所固有的属性去提升它的价值，以消费者的心态去构造产品，在纷杂的竞争中凸显产品的特色与差异。
我们面对的是一个没有足够优质消费力支撑的不温不火的市场，注定工程的行销筹划必须是另辟蹊径。
对于本案的营销筹划，我们充满热情和信心。当然，我们的信心必须来源于开发商的专业和实力，我们的热情只能建筑在实实在在的产品和品质上。
仪征地理环境
仪征位于江苏省中部，全市人口近56.6万人，为南京、扬州、镇江三大都市之间唯一节点城市。东距扬州约20公里，西距南京约40公里，与镇江市和南京市隔江相望。仪征已经开展成为全国重要的新型化纤、汽车、化工工业基地。处于上海经济圈和南京都市圈双重辐射区，现已被纳入以上海为龙头的“长江三角洲经济带〞、南京“都市圈〞和扬州城市“一体两翼〞战略布局。随着镇扬大桥和宁启铁路的兴建，仪征与上海、南京、扬州、镇江、连云港等大中城市的距离近在咫尺，具有独特的地理优势。
工程地块概况
现场照片
工程位于仪征城东新区人居板块内，地块位于石桥河西侧，解放东路北侧，地块包含A、B、C三块地，A地块局部比拟狭长，B和C地块被新东巷路、哨口巷路分割成四块零星地块。整体地块南北狭长，中部为原有居民楼，总体来看不利于建筑规划设计。
工程地块本身先天的地理环境优势明显，拥有得天独厚的自然地理环境优势。东临风光秀丽的石桥河，距离仪征市政府位置也很近，在仪征市政府“城市向东〞的开展战略中处于有利位置。
区域优越的地理位置，得天独厚的自然景观、举足轻重的区域功能与规划，日益完善的市政利好和政府的规划政策导向，都为工程开展营造了一个良好的“大环境〞，并奠定了生态、人文等各项优势根底。各项利好均为区域房地产市场带来一定的开展潜力，因此在推广中将更多的依靠区域未来潜在的地段价值。
三、市场开展状况分析
上半年，整个商品房市场可谓迅速从回暖到小阳春，再演进到火爆的程度。楼市复苏回暖、量价齐涨局面得以形成。在宏观经济环境中人们对通货膨胀预期的加大，导致投资成分逐渐上升，而房产成为了许多投资者躲避风险的首选，更是一个颇具影响力的因素。通胀预期越来越强，导致百姓“把钱换成不动产〞的念头越发强烈。
区域环境中，仪征市房地产市场是一个相对封闭的市场，受外界因素的影响比拟小，一直以来都是表现出不温不火的状态，目前市区房地产市场价格呈现出西边低东边高的趋势。西区因为大型化工企业的存在，总体房价一直处于低位，然而仪征目前的较有规模的楼盘却处于靠近新区位置。东区整体的人文自然环境优于西区，是个适合人居的宜居佳地。区域各类物业〔普通住宅、低密度住宅等〕进入了集中供给的阶段，“同质化〞竞争容易出现并加剧，产品