昌邑工程筹划案WJZL10—0704：
首席商务综合体*城市中央会客厅
——昌邑市区高层市调报告及营销策略初探
房地产全程筹划流程：
房地产全程筹划流程：
市场调研—基地分析—土地价值发现—工程组合定位
—规划概念设计建议—建筑风格与空间概念设计建议—景观概念设计建议
—工程VI筹划及设计执行—营销筹划
潍坊文杰工程技术文杰兆龙营销筹划机构2010-7-4
全程解码：
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【目录】：
第一局部调研说明
一.调研目的及目标
二.调研方式
三.调研工程〔整体规划*重点区域*人群*针对性工程〕
四.调研小结
第二局部调研陈述
整体规划调研
重点区域调研
针对性人群调研
针对性工程调研
针对性产品调研
调研总结
第三局部工程定性分析
需求市场分析
工程SWOT分析
第四局部工程营销思路初探
工程定位
产品建议
价格策略
第五局部工程投资收益分析
第一局部调研说明
一.调研目的及目标：
1.确立工程定位及具体产品定位，从而为工程整体规划设计提供可行性依据。
2.确立具体产品的规划设计方略，使具体产品更符合市场需求。
3.初步确立工程营销策略，为工程营销提供可行性策略。
4.最终实现本可行性报告书之撰写，为工程开发方之投资提供可行性参考依据。
【备注：最为主要的是确立工程之合理产品定位——也即做什么样的产品】。
二.调研方式：
1.人员〔问卷〕随机走访抽调。
2.定点问询。
3.同行走访+问询调研。
三.调研工程〔整体规划*重点区域*人群*针对性工程〕：
1.昌邑市整体市政规划、城市开展战略、房地产调控政策。
2.工程所在片区、潍河两岸、昌邑西部多层住宅密集片区。
3.人群调研——工程所在片区是适合高档房地产产品〔住宅、写字楼、商铺等〕的开发和建设的；
其针对的人群也应该是中高端客户群体〔也包括一局部城市打工的青年群体〕，故针对以下具体人群展开调研：
——能接受中等户型的较高收入的工薪阶层。
——能接受大户型及商铺、具有相当投资能力的的个体工商户、企业老板、企业中高层管理人员。
——能接受小户型产品的青年一族。
——有租用、购置自用、投资写字楼之需求的特殊工作者、企业老板。
——随机性调研的其他辅助性人群〔如：小区居民、散步人群、购物人群等〕。
四.调研小结：
整个调研活动共持续〔6月26日周日—6
发放问卷400份、实际有效调研问卷348份；
问卷调研、问询及走访人群将近900人次〔约占市区14万总人口的6.4‰，符合通常人群调研比例之标准〕。
第二局部调研陈述
一.整体规划调研：
备注说明：
目前昌邑城区产品供给以多层住宅为主，高层较少。
其中：
1.市区西部以体量较大的多层住宅工程为主，如：
——沁园春工程〔总用地面积218亩，总建筑面积189090平方米〕；
——香邑城市花园工程〔工程占地380亩，总建筑面积40万平米〕；
——山前御景苑工程〔总占地面积约500亩，总建筑面积约43万平方米〕等；
仅该三处工程总建筑面积即超过100万平方米。
2.市区东部那么因沿河优势，而大量开发高档多层住宅工程，潍河西岸代表性工程有：
——山水圣城〔总用地面积532亩；总建筑面积80.1万平方米〕；
——邑城水岸〔工程占地12.09公顷，总建筑面积约22万平米〕；合计约100余万平方米。
3.潍河东岸作为昌邑东向开展的重中之重，开展势头极为强劲；
具体参阅本案后续——重点区域调研局部。
二.重点区域调研——潍河两岸。
一〕潍河西岸成为大型中高档社区居住之所，从北往南代表性工程有：
1.山水圣城：
由潍坊圣鼎福地置业投资建设；总用地面积532亩；总建筑面积80.1万平方。
【工程整体规划】：
【工程一期规划】：
用地90887平方米；总建筑面积175400平方米。
2.文昌国际大酒店工程：
由山东新昌集团投资建设；包括五星级大酒店、大型超市、