中益集团无锡钱桥镇工程
整体定位及产品筹划报告
凌峻地产〔中国〕
目录
TOC\o1-3\h\z\u前言 3
第一局部：核心思考 5
核心问题： 6
我司的思路： 6
第二局部：开发理念 8
凌峻观点： 9
以消费者为中心探究理念： 9
一、整体开发目标 10
二、工程竞争策略 11
三、核心竞争力构筑 12
四、开发理念 13
四、开发理念 13
第三局部：目标客户定位 23
一、目标客户分析的出发点 24
二、目标客户分析 24
三、目标客户定位 26
第四局部：工程定位 28
一、市场定位 29
二、产品定位 29
三、商业定位 30
第五局部：开发策略 31
一、产品线确定 32
二、开发原那么 40
三、开发模式 41
四、工程分期开发建议 41
五、分期开发节奏建议及理由 41
六、各期开发规模建议 42
第六局部：产品规划 44
一、用地概况及规划指标 45
二、规划指导原那么 45
三、总体规划设计 46
四、产品功能设计 55
结语 69
前言
我司经过前期充分的市场调查和缜密的市场分析，并建立在与贵司深入沟通、取得共识的根底之上，结合我司多年成功操盘的经验，站在战略与开展的高度，对工程的开发理念、目标客户定位、工程定位、开发策略、产品规划等提出了系统性和针对性的建议，据此形本钱报告。
贵司虽然是初次涉足房地产开发，但有实力、有理想、负责任，我司有信心与贵司进行良好地合作，共同把工程成功推向市场，在取得预期目标利润的同时，树立工程和企业的品牌形象，从钱桥镇走向大无锡，奠定中益集团在无锡房地产行业应有的位置。
而显然，如果仅仅是一个卖得好的工程，并不能真正实现中益集团在这个工程上的所有期望。只有一个充满品牌魅力、形象完美饱满、成为行业典范的工程，才能够让工程获得最大的经济价值和品牌价值。所以，我们的目标就是让工程——叫好又叫座！
本筹划正是基于此目标而展开的。
工程筹划逻辑总图
产品规划
产品规划
规划设计原那么
总体规划设计
产品功能设计
接受什么产品
向往什么生活
选择什么竞争策略最有效
如何凸显工程的核心优势
如何确保工程一炮就打红
选择什么产品线满足客户
选择什么开发模式最平安
提出问题
开发策略
工程定位
理念探究
以人为
中心
市场定位
产品定位
商业定位
确定产品线
开发模式选择
分期开发建议
主题
创新
环境
消费者分析
竞争者分析
自身的条件
第一局部：核心思考
核心问题：
初次涉足房地产开发的开展商，选择什么样的开发模式最平安？
区域房地产市场竞争渐趋剧烈，选择什么样的竞争策略最有效？
工程区位存在不可防止的劣势，如何挖掘和包装才能凸现优势？
中益集团将房地产列为核心业务，首个工程如何能够一炮打红？
工程打造什么样的产品线，才能够满足和开掘潜在的目标客户？
我司的思路：
对于一个初次涉足房地产开发而又有实力、有理想、负责任的开发商来说，采取一种既成熟又具有领先性的开发模式，无论是对工程和企业品牌的建立，还是对工程的稳妥推售，无疑都是最正确的选择。
钱桥镇房地产市场进入平稳开展阶段，市场出现一定程度供大于求的现象，竞争渐趋剧烈；但市场整体开发水平和营销水平一般，同质化现象严重。在这种背景之下，应以客户为导向，同时前瞻市场、引领市场，以创新的精神和领先的竞争策略赢得市场。
工程所处的钱桥镇存在不可防止的不利因素，对工程的顺利开展和价值实现是一个极大的障碍和威胁，我们必须洞悉钱桥镇即将纳入主城区幅员的契机，综合政策支持和其拥有的自然景观资源等积极因素，充分挖掘并提升区域的整体形象和潜在优势，化不利为有利，全面突破区位的局限。
钱桥镇东南面是无锡绿肺——惠山，惠山国家森林公园将结合东北脚复原古建筑一起作为一个重要的旅游景点对外开放，政府已明确将惠山青龙山打造成为无锡生态休闲胜地，整合自然资源和政策导向，完全可以把钱桥镇塑造成无锡具有代表性的生态人居板块。
中益集团已将房地产开发列为最核心的业务板块之一，首个工程的成败与否至关重要。我们必须站在战略的高度，以开阔的视野、前瞻的眼光、拓新的精神，全方位整合内外部资源，高起点、高目标、高要求，立志将本工程打造成具有创新理念和领先意义的奠基工程，为企业持续开展和品牌创立打下坚实而良好的基石。
目前钱桥镇市场上住宅产品丰富多样，从小高层、多层住宅到洋房、类别墅等不一而足，畅销与滞销的现象并存，原因各异。那么，在本工程中，必须结合工程本身的条件，深入洞察市场、前瞻市场，构筑科学、合理的产品线，从而满足并开掘潜在的需求。