绿城·雁鸣湖玫瑰园东区
定价建议报告及开盘方案
河南绿城公司
二〇一一年六月
目录
第一章市场形势分析
一、2021年政策解读
二、2021年5月份郑州市市场形势分析
三、郑州别墅市场开展历程
四、郑州市具有代表性独栋别墅工程一览
第二章意向客户分析
一、积累客户梳理情况
二、意向客户情况分析
第三章产品分析
一、工程概况
二、产品优势分析
三、产品劣势分
第四章工程本钱估算分析
一、独栋别墅本钱分析
二、组院别墅本钱分析
三、利润分析
第五章定价篇
一、定价方法与定价依据
二、定价策略
三、定价建议
四、价格表
五、付款方式及优惠措施
第六章开盘方案
内容摘要
绿城·雁鸣湖玫瑰园方案于6月26日开盘销售，本次推出房源位于东区A1、A2、B1、B2、E2、E3组团，共计69套房源，整体可售面积：28517.88㎡,其中组院53套，独栋16套。
针对本次开盘定价情况摘要如下：
市场情况简析。
今年国家宏观调控政策频繁，政府打压房价的决心很大，特别是“新国八条〞的出台，房地产市场均受到一定影响，成交量明显下滑。
二、积累客户梳理情况。
经过11个月的客户积累，截止2021年6月15日，共有220组来电及来访意向登记客户〔其中A类客户52组，B类客户79组，C类客户89组〕。
三、本钱测算。
经测算，绿城·雁鸣湖玫瑰园工程独栋总本钱〔不含税金〕40924.19万元，总建筑面积单方本钱约13252.05元/㎡；组院总本钱〔不含税金〕43505.17万元，总建筑面积单方本钱约10852.53元/㎡。
四、定价建议。
综上所述，建议本次开盘房源独栋均价为989万元/套，单价20606元/平方米；组院均价为666万元/套，单价16935元/平方米。
五、优惠折扣建议。
结合绿城集团相关规定要求，结合别墅工程的特殊性，建议折扣以现金返还形式为主，具体如下：
1〕一次性付款独栋优惠50万元，组院优惠30万元；
2〕分期或按揭付款独栋优惠20万元，组院优惠10万元。
六、开盘方式建议。
工程的高端品质和意向客户属性，本次开盘不适合高调举行，建议分批邀约客户选房。
6月26日上午开盘，邀约一次性付款客户于上午10:00到销售部选房缴款并草签合同；邀约非一次性客户于下午3:00到销售部选房缴款并草签合同。
第一章2021年1-5月份市场形势分析
一、政策解读。
〔一〕宏观动态。
央行再次上调金融机构存款准备金率
中国人民银行决定，从2021年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达21.5%，再创历史新高点。中小金融机构的存款准备金率也将高达18%。这也是年内第六次提
升存款准备金率。
商品房销售明码标价规定
国家发改委4月22日发布?商品房销售明码标价规定?，从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业效劳收费。商品房经营者要一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。
统计局发布2月份70城市房价指数：
3月18日，国家统计局发布2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与1月份相比，2月份住房价格环比下降的城市个数增加5个，价格上涨的城市个数减少4个，同比涨幅回落的城市有31个。
“新国八条〞和地方限购政策威力开始显现，已经高位盘整了近两个月的房价出现松动，一线城市的开发商从暗中变相促销变为直接优惠降价，限贷与限购的联合压力下，楼市降价潮似乎悄然来袭。成交量萎靡,房产存量增加,降价与优惠推销开始增多。
限购令出台半个多月后，大多数被限购的城市楼市热度骤减，但是对于不限购的县市级城市，一波新的购房潮正在兴起。因为限购而无处可去的资金，转向了这些没有限购的城市，还促使当地原本观望的民间资金投入楼市。
〔二〕郑州动态。
3月4日郑州再发“限购令〞
为保证住房限购政策的落实效果，郑州市住房保障和房地产管理局下发了?关于进一步落实我市住房限购政策的通知?，明确了住房限购政策的具体操作细那么。
自2021年3月4日起,对在本市市区〔含市内五区、郑东新区，下同〕已拥有1套住房的本市户籍居民家庭〔包括购房人、配偶以及未成年子女，下同〕，持有本市居住证1年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房〔含新建商品住房和二手住房，下同〕；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳