从“三无”青年到“三好”社区商业——杭州良渚文化村新街坊开街配套向商业转型记杭州万科商业与配套管理部2013年7月
1过去：杭州公司良渚文化村的配套在集团开创先河，村民食堂、玉鸟菜场、公望会、塞拉味咖啡……
2配套发力——良渚食街，从餐饮入手，大胆尝试自营模式，提升客户满意度和入住率
3配套建设的“开门七件事”，小区配套不断丰富，形成生活体系和一系列品牌
4配套逐步“市场化”、“集约化”，团队职能从单纯配套建设经营转型配套和商业的管理，商业体系初显雏形关-更新招商商家不符合市场或者不满足品质服务要求的关闭，如：帝宝星西餐厅、象王洗衣停-止损自营配套无法盈利或者使用率低的停止营业，如：小区健身会所，由集中健身会所公望会代替、业主班车停运由快速公交替代并-扩展经营好的商家增加其经营内容，让专业的人做专业的事，如川味泡菜馆承接吃的故事转-承包“村民开店”计划，由业主参与配套的承包经营，业主有老板意识，对盈利预期更长久，品质服务稳定商管组食街、社区便利店、村民卡、船艇俱乐部等自营配套管理33家招商商家管理公建组医院、学校、幼儿园、博物院、教堂、寺庙、垃圾推广中心、国学书院等八大公建管理政府公共事务对接酒店、公望会对接企划组商业活动企划执行广告文宣营销对接市场调研商业规划精神文明及活动招商组春漫里商业街招商玉鸟流苏商业街招商其他社区商业招商
512年底面临新的挑战：新街坊商业街，如何配套向商业转型？开始的困惑…面对商业，我们就像一个“三无”青年，无概念、无意识、无方法无概念：什么是商业？商业就是卖铺租铺吗？无意识：什么是商业意识和经营意识？无方法：与传统营销做法有何区别？
6完成目标：2013年5月25日良渚文化村新街坊商业街开街首次开街体量6,000余平方米，40家商家开街商家销售额超过13万开街人流量超过3000
7满足“五菜一汤”的基础生活配套的同时，业态覆盖餐饮、零售、生活服务和婴童教育等，为社区提供更丰富的生活选择业态分类餐饮类轻餐饮生活服务类婴童早教类服饰零售类零售类业态占比(面积)14%8%11%28%8%30%业态占比(数量)18%15%15%13%13%26%
8连锁商家22家,其中本地较知名品牌商家12家,业主开店27家8胡庆余堂中医开元艺术画廊壹旧服饰里高咖啡馆全外教培训悠山堂家具绿植工坊奶茶博士云端咖啡转角花店西湖旅行社女装服饰女装服饰工艺品婴童生活馆女装服饰邻家大药房联华超市甘其食包子伊尔萨洗衣进口食品天伊美甲Infocenter工商银行网点安森美发克丽缇娜丽江慢生活咖啡南都置换一户果蔬村民卡中心村民茶事童装馆密仕披萨米多茶餐厅生生泉鸡汤传世骨头饭阅读者咖啡许府牛杂外婆烧57#二层：1、爱乐游童玩2、海伦多兰英语3、创艺宝贝幼教4、乐雅儿艺术培训
927位良渚业主开店，填补业主个性消费需求，实现差异化业态有机组合，与良渚文化村人文气息自然契合，是新邻里关系催化场所，体现淳朴街坊情怀，实现居者业、住着悦
10获媒体“2013年杭州最具示范价值社区商业”，受到了业主、媒体和商家的一致好评
11商街平均租金高出周边市场10-20%，EBITDA率首年为正，第三年达4%。在良渚文化村第一次实现了“收租金”开店。杭州公司良渚文化村新街坊商业街收支测算表收入单位：万元2013年2014年2015年租金收入119197222其中：招商面积（㎡）6,1526,1526,152实际完成面积5,9865,9865,986出租率97%97%97%单方租金（元/天/㎡）0.91.01.2收入小计119197222支出物业管理费111市场推广费72.0020.0020.00招商费用28.00税费122023支出小计1134144相关
测算EBITDA6156178总投资3,9833,9833,983EBITDA率0.2%3.9%4.5%折旧摊销105105105净利润-995174
12“三无”青年成长记
13新街坊商业街打造一个品牌：在杭州社区商业有良渚文化村新街坊建立一支队伍：打造杭州公司持有社区商业管理团队为公司新业务发展贮备团队明确目标：具体项目实现配套到商业的转变，通过新街坊商业街招商锻炼团队
14建立商业概念：“走出去”，我们考察了上海、北京、深圳、武汉等集团内外优秀的社区商业和商业街项目，协同设计、营销、物业管理团队建立商业意识
15建立商业概念：“请进来”，集团商管和兄弟公司“专家”支持，来杭现场指导，与兄弟公司专业同事交流取经
16树立商业意识：学会精打细算、量入为出，所有支出依据收入，并做到成本适配，外部结合市场、商家情况，内部依据EBITDA率测算、品质控制要求等因素确定收支反思：前期EBIT