无房产证租赁协议效力
【篇一:未取得产权证是否造成租赁协议无效】
未取得产权证是否造成租赁协议无效
律师说案
坐落本市石景山区鲁谷东路7-xx号某综合楼a（1-4）层房屋为原告更新企业出资建造,原告至今未取得该房屋全部权证。9月16日,原告与中介企业签署了一份《房屋租赁中介代理协议书》,依据协议书约定,原告全权委托中介企业负责将上述房屋对外租赁。同年9月18日,中介企业与被告博华企业签署了一份《中介协议》,该协议约定,中介企业将原告委托其出租上述房屋介绍给被告,并收取被告中介服务费30万元。同日,原、被告签署了一份《协议书》,《协议书》约定:原告将鲁谷东路7-xx号某综合楼a（1-4）层,建筑面积为2300平方米房屋租借给被告使用,一次租断价格每平方米元,租期自原告交付被告钥匙之日起25年;在租赁期内,被告有权自行决定将上述房屋转租她人。该《协议书》对付款方法及双方责任、义务等均作了约定。
《协议书》签署后,被告前后给付原告房屋租金140万元。12月15日,被告与大丰咨询企业签署了一份《房屋使用权转让协议》,被告将上述房屋中第三层建筑面积为585平方米房屋转租给大丰咨询企业使用,转让年限自1月1日至2024年6月30日止。同年12月28日,被告与陈某某签署了一份《房屋使用权转让协议》,该协议约定,被告将上述房屋中底层,建筑面积为200平方米房屋转租给陈某某使用,转租年限自1月至2024年6月30日止。被告对上述房屋中第四层部分房屋进行了装修。
,原告诉至人民法院,要求确定原、被告签署《协议书》无效,判令被告迁出。
以案说法
原告诉称:石景山区鲁谷东路7-xx号某综合楼a（1-4）层房屋系原告出资建造。9月18日,被告明知原告未取得该房屋全部权证,即与原告签署了一份《协议书》,约定原告将上述房屋租借给被告使用。因原告至今未能取得上述房屋全部权证,且约定租赁期25年超出相关法律要求,故要求确定该《协议书》无效。
被告辩称:原告要求认定租赁协议无效没有法律依据,且违反《中国协议法》第五十二条要求及最高人民法院《相关适用中国协议法若干问题解释（一）》第四条要求。现在房屋已经租给案外人,所以本案不仅包含原、被告实体利益,还牵涉到其她第三人,考虑到社会和经济秩序稳定,请驳回原告诉讼请求。
人民法院经审理查明:北京市石景山区计划行政主管部门于1月6日颁发了《建设工程计划许可证》,准予诉争房屋建设。1月12日,石景山区建设工程行政主管部门某监督站对诉争房屋工程质量作了核验,结论为符合合格等级。现诉争房屋已由被告另行出租给案外人。
人民法院认为:本案争议焦点是怎样适使用方法律确定诉争租赁协议效力。最高人民法院《相关适用中国协议法若干问题解释（一）》第四条要求:协议法实施以后,人民法院确定协议
无效,应该以人大及其常委会制订法律和国务院制订行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中,原告认为建设部《城市房屋租赁管理措施》第六条要求“有下列情形之一房屋不得出租:（一）未依法取得房屋全部权证……”,据此要求确定租赁协议无效。原告此一主张,是以行政规章作为确定协议无效依据,显然与最高人民法院上列司法解释要求不相符合,本院不能采信。本案诉争房屋,是由原告提出申请,在取得相关管理部门同意后建造,建成后由工程质量监督管理部门核验合格,故房屋产权并无争议,房屋建筑质量也符合使用条件。原、被告签署协议时意思表示真实,协议内容也并不为法律所严禁,该协议应为有效。《中国协议法》第二百一十四条第一款要求:租赁期限不得超出二十年,超出二十年,超出部分无效。故原审原告诉讼请求,无法律依据,不应给予支持。综上,依据最高人民法院《相关适用中国协议法若干问题解释（一）》第四条要求,判决以下:
一、对原告请求确定其与被告于9月18日签署《协议书》无效诉讼请求不予支持;
二、本案受理费18,010元（原告已预交）、评定费2,000元（原告已预交）、公告费502元（被告已预交202元）,均由原告负担。教授意见
本案争议焦点在于未取得房屋产权证是否影响租赁协议效力。司法实践中,有些人认为,没有产权证房屋不能出租,理由是《城
市房屋权属登记管理措施》第五条要求了房屋权属证书是权利人依法拥有房屋全部权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利唯一正当凭证,所以未取得产权证,就意味着无权“占有、使用、收益和处分”该房屋,包含出租,故出租未取得产权证房屋,因缺乏法律依据而应归于无效;另外,建设部《城市房屋租赁管理措施》第六条也明确要求:“有下列情形之一房屋不得出租: