目录
TOC\o1-3\h\z\u第一局部房地产市场行业分析及2021年风险政策建议〔草案〕 4
一、行业概况 4
〔一〕行业范畴 4
〔二〕房地产行业特征 4
1．中国商品房的三重属性 4
2．房地产与国民经济高度关联 5
二、宏观经济环境及其对房地产行业的影响 6
〔一〕宏观经济与房地产开展的内在联系 6
1．需求方面 6
2．供给方面 7
〔二〕当前的宏观经济根底尚好 7
1．经济向好但GDP增速回落，投资拉动增长难以持续 7
2．消费对经济增长发挥了较为稳定的作用，房地产相关消费增长较快 8
3．出口加快、进口减缓，但外围环境不确定 9
4．货币供给量增速高位回落 9
5．物价上涨压力趋缓 10
三、房地产市场运行态势 11
〔一〕房地产供给、需求及资金来源情况 11
1．房地产开发投资增幅创新高 11
2．房地产施工、竣工面积保持增长态势，新开工面积增幅创新高 12
3．土地购置面积恢复至近年平均水平，购置费用及同比增幅均创新高 13
4．商品房销售保持增长态势，但增幅较去年同期有所回落 13
5．房地产开发企业资金来源较为充裕，但仍高度集中于银行 13
〔二〕房地产景气指数、价格指数同比上涨但环比回落 14
1．全国房地产开发景气指数同比继续上涨，但环比连续3个月回落 14
2．70个大中城市房屋销售价格指数同比继续上涨，但环比涨幅开始回落 14
〔三〕行业财务状况 15
1．整体财务情况喜忧参半 15
2．主要上市龙头公司分化较为明显，现金流情况取决于销售回款 17
〔四〕地产新政评述：成交量下降立竿见影，房价争议在于降幅 18
1．“新国十条〞强力打压需求，对房地产交易量的影响立竿见影 18
2．“新国十条〞带来了房价日益松动，二手房尤其明显 19
3．土地市场降温，地王减少 20
四、房地产市场中长期趋势预测 20
〔一〕人口结构、城市化进程经济增长阶段决定房地产市场长周期需求 20
1．人口结构及跨代收入转移 20
2．城市化进程 21
3．经济快速增长阶段渴望持续 21
〔二〕2005年以来供不应求长期存在，潜在需求并未得到满足 22
〔三〕因宜居土地有限，房地产供给从长远看依然稀缺 23
〔四〕投资增速于2021年新政后超过销售增速，出现数学意义上的“拐点〞 23
〔五〕房地产泡沫现象至少在局部城市已经较为严重 23
1．房价收入比 23
2．租金收益率 24
3．购房杠杆倍数 24
〔六〕高收入阶层支撑大城市高房价，但贫富分化现象危害较大 25
〔七〕扩大保障房建设，不会对商品房需求造成实质影响 25
〔八〕开征物业税对打压投机、扩大供给短期有效、长期无效 25
〔九〕货币超额发行会持续存在，投资者资产选择行为也会保持相对稳定 26
五、调控方向与市场短期走势研判 26
〔一〕业界关于我国房地产市场态势的主要观点及政策倾向 26
1．应大力改革或调控以防止泡沫经济 26
2．房地产购销两旺，应大力开展 27
3．局部存在泡沫 27
〔二〕本报告对调控方向的分析思路 27
1．出发点与落脚点 27
2．核心概念 27
3．假设前提：近期市场成为“政策市〞 28
4．房地产市场的相关群体 28
5．房地产市场的博弈模型 28
〔三〕分析结论 29
1．对本次调控的底线猜想 29
2．对近期房地产市场与调控方向的预判 31
六、行业内企业成败原因 32
〔一〕典型案例：孙宏斌与顺驰模式VS李嘉诚稳健经营模式 32
〔二〕现阶段地产企业成功的必备要素 33
1．实际控制人保持理性，做好规划，把握节奏，保持稳健现金流 33
2．保持较高的周转率 33
3．商业地产应对周期的有效途径 33
4．从区域市场扩展到全国市场的公司应着力突破管理瓶颈 34
七、我行房地产信贷运行情况及风险概况 34
〔一〕根本情况 34
1．信贷规模及限额执行情况 34
2．资产质量情况 34
3．信用等级分布 34
4．贷款期限结构 35
5．贷款担保结构 36
6．资本占用率情况 36
7．资产收益率及风险调整收益率分布 37
〔二〕行业主要风