荣昌公园天下
2021年工程营销推广策略
延安麦田房地产营销筹划
2021/01
一、2021年房地产市场运行特点
房地产行业的黄金十年已然走过，史上最严房地产调控政策执行到2021年，房地产市场逐渐开始由局部地区调整蔓延到全国，“国房景气指数〞一再下滑，各线城市也开始进入全面调整状态。
最为明显的是，投资增速持续放缓，且大大低于2021年同期，销售额和销售面积均呈现负增长，且增幅不断扩大，房价下降趋势也不断从三、四线扩展到一、二线，从新建住宅扩展到二手房。
〔一〕调控——国房景气指数逐月下滑，但下滑幅度大幅缩小并趋稳
有房地产业温度计之称的“国房景气指数〞，是一个全国房地产开发的综合指数。
〔“国房景气指数〞由房地产开发投资、本年资金来源、土地开发面积、房屋施工面积、商品房空置面积和商品房平均销售价格6个分类指数构成。国房景气指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100那么为不景气空间〕
本轮国房景气指数于2021年3月触顶后整体处于下滑趋势，2021年11月下滑到100以下的不景气区间后一直处于100以内，2021年2-9月逐月下降，从2月的96.91下降到9月的94.72。
以上数据明显可见，国内房地产市场根本运营状况指数屡创新低，房地产市场正在步入新一轮全面调整。
但据国家统计局统计，从6月开始下滑的幅度明显大幅缩小，7、8、9月根本平稳，到10、11月受宽松政策的影响，国房指数小幅提升0.04。
虽市场有回暖迹象，但受金融政策、政府管控、市场存销比影响，2021年行业开展态势依然不明朗。
本轮市场调控正在进行，目前处于U形谷位置，筑底徘徊持续时间不明朗
〔二〕开发——房地产投资增速低于固定资产投资，住宅投资增速下降更快
2021年房地产市场在前期限购、限贷调控政策整体不放松、信贷政策不断趋紧情况下，住宅市场低迷，需求观望情绪严重，房地产投资的增速明显下滑。
2021年1-10月，全国房地产开发投资77220亿元，比去年同期下降6.8个百分点。
房地产中的住宅投资比重下降幅度更大，1-10月住宅投资完成额52464亿元，比去年同期增速下降7.8个百分点，11-12月份下降7.5个百分点。
楼市持续低迷，各房企投资开始转向，住宅开发速度明显放缓
〔三〕销量——商品房和住宅销售均为负增长，且跌幅不断扩大
今年以来，商品房销售额和销售面积均呈现负增长，而且呈现逐月扩大的趋势，住宅销售额和销售面积下降的幅度更大。
1-10月份，全国商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，也就10月降幅比1-9月提升0.8个百分点，11~12月降幅略有减小，这主要是以价换量的成效。
全年同比，住宅销售面积下降9.5%，办公楼销售面积下降9.9%，商业营业用房销售面积增长8.2%，按照逐月走势来看，住宅产品跌幅还在不断扩大。
楼市销量跌幅严重，即使止跌也难以快速会升
商业销量数据相较住宅而言比拟乐观，但经济疲软态势下增幅放缓
〔五〕价格——70个大中城市价格指数不断恶化，市场整体下行趋势明显
反映房地产市场最重要的指标——房地产价格，在2021年也出现一定的松动，下行趋势明显，房价下跌趋势从个别城市扩展到全国，房价下跌从一手房扩展到二手房。
到11月份，70个大中城市商品房价格从环比来看，新建商品住宅〔不含保障性住房〕环比价格下降的城市有69个，根本持平的城市有1个〔郑州、均价8216元/㎡〕。
环比价格变动中，最小降幅为0.4％，最大降幅为1.9％。二手住宅价格环比全部下降。环比价格变动中，最小降幅为0.5％，最大降幅为2.0％。
各大重点城市量价齐跌，以价换量成为本年度主旋律，尤其以下半年最为明显
〔六〕保障房建设提前完成年度任务，总投资量高于去年同期
根据住建部公开数据显示，截至2021年11月底，全国城镇保障性安居工程已开工860万套、建成540万套，分别到达年度目标任务的112%和101%。这意味着，2021年的保障房建设提前2个月完成了年度任务。
而2021年，全国方案新开工城镇保障性安居工程630万套，根本建成470万套，显然，相比这一数据来看，2021年进度快于去年同期，总投资量也高于去年同期。
政府对楼市态度由原来的严控，逐渐转变为市场调控
于此同时，政府更加倾向于民居保障的政策支撑
特别以西安拟回购商品房做保障房为例，商品房市场前景堪忧
〔七〕小结
2021年以来,房地产投资增速显著放缓,房地产销售面积和销售额同比大幅下滑,70个大中城市房价下跌数量不断增加。随着房地产市场调整的不断加深,地方政府从6月份就开始取消限购,不断放松调控,央行也最终放松首套房认定政策,释放改善性需求。
本轮房地产市场的调整正在持续，如无外力作用，短期不可能出现根本性地逆转，但调整方式不太可能出现急速崩溃式的“下行